La discusión no es menor. El proyecto contempla que los fondos destinados a financiar operaciones hipotecarias puedan endeudarse hasta diez veces su patrimonio, con la posibilidad de que determinadas obligaciones cuenten con el respaldo del Estado.
Se trata de una fórmula que busca movilizar recursos públicos y privados para ampliar el financiamiento habitacional, pero que también abre interrogantes sobre la exposición del Fisco y los mecanismos de control que tendrá el sistema.
Así queda reflejado en el documento de 497 páginas de la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados al que accedió BioBioChile, correspondiente al boletín N.º 18.643-05, que reúne el texto del proyecto y las indicaciones presentadas por el Ejecutivo y distintos parlamentarios.
Entre las propuestas aparece un límite de US$10.000 millones para las obligaciones garantizadas por el Estado, además de restricciones al funcionamiento del FONAVI y nuevas exigencias para prevenir pérdidas que puedan comprometer recursos públicos.
El riesgo detrás del financiamiento hipotecario
Uno de los puntos más sensibles se encuentra en el artículo 6, que establece que los fondos constituidos por el Fonavi podrán emitir bonos, contratar créditos y realizar otras operaciones para obtener financiamiento.
La iniciativa autoriza que estos fondos mantengan pasivos equivalentes a diez veces su patrimonio, bajo criterios de supervisión que deberá establecer la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
A ello se suma el artículo 7, que permite otorgar garantías estatales sobre el capital, los reajustes, los intereses y otras obligaciones derivadas de los instrumentos de deuda.
En términos simples, el mecanismo permitiría utilizar recursos para adquirir carteras hipotecarias y obtener financiamiento adicional, con el propósito de aumentar la disponibilidad de créditos para viviendas.
Sin embargo, el respaldo estatal implica que el Fisco podría verse obligado a responder si se incumplen determinadas obligaciones garantizadas, dependiendo de las condiciones en que estas se otorguen.
Frente a ese escenario, los diputados Jorge Brito, Irací Hassler y Daniela Serrano presentaron una indicación que busca establecer un techo a las garantías.
La propuesta señala que el monto total de las obligaciones garantizadas no podrá superar el equivalente a US$10.000 millones ni, en ningún caso, diez veces los aportes fiscales efectivamente entregados al Fonavi.
También plantea que Hacienda informe anualmente al Congreso sobre las obligaciones vigentes respaldadas por el Estado, incorporando esos antecedentes al informe de pasivos contingentes de la Dirección de Presupuestos.
La cifra no representa un gasto comprometido ni una pérdida proyectada. Corresponde al límite que los parlamentarios proponen establecer para contener la exposición fiscal.
La disputa por la duración del Fonavi
Pero además, las diferencias no se limitan al financiamiento. También alcanzan a la existencia misma del organismo.
El proyecto original contempla la creación del Fonavi como una persona jurídica de derecho público, con patrimonio propio y duración indefinida.
Sin embargo, los diputados Eduardo Durán, Aracely Leuquén Karlezi, Diego Schalper y Daniel Valenzuelaproponen reemplazar ese carácter permanente por una duración limitada.
En concreto, la indicación establece un máximo de diez años desde la entrada en vigencia de la ley. Cumplido ese período, el fondo no podría contraer nuevos créditos, aunque tendría que continuar administrando las operaciones existentes hasta su extinción.
Desde otro sector, Brito, Hassler y Serrano plantean una restricción diferente: permitir la constitución de nuevos fondos y la contratación de obligaciones con garantía estatal únicamente durante los primeros tres años.
Además, proponen que Hacienda entregue una evaluación de los resultados seis meses antes de que termine ese plazo.
De esta manera, el debate legislativo incorpora una diferencia de fondo: si el Fonavi debe transformarse en una herramienta permanente de financiamiento habitacional o funcionar bajo plazos acotados que permitan evaluar sus resultados y riesgos.
Quién gana y quién pierde
Otro de los aspectos relevantes está relacionado con la participación de instituciones financieras privadas y la distribución de las eventuales pérdidas.
El proyecto establece que bancos, cooperativas, compañías de seguros y otras entidades autorizadas puedan participar en procedimientos competitivos para originar créditos hipotecarios que posteriormente sean adquiridos por los fondos.
La iniciativa contempla que esas instituciones mantengan una exposición al riesgo de los créditos que transfieran, mediante un mecanismo denominado de primera pérdida.
Esto significa que las entidades originadoras deberán absorber inicialmente una parte de las pérdidas producidas por incumplimientos de los deudores, antes de que el fondo asuma el exceso.
No obstante, el Ejecutivo presentó una indicación para modificar la forma en que se calcula esa exposición,pasando de un mecanismo asociado a cada crédito individual a otro determinado por la cartera de préstamos transferidos por cada entidad.
La diferencia es relevante porque incide en cómo se distribuyen los riesgos entre las instituciones que entregan los créditos y los fondos que posteriormente los adquieren.
A ello se suma otra modificación del Gobierno que permitiría incorporar a terceros como aportantes de los fondos, abriendo una nueva vía para movilizar capital privado.
En ese escenario, una de las preguntas centrales será cómo se equilibrarán los incentivos para atraer inversionistas con la necesidad de proteger los recursos públicos.
Las alertas ante eventuales pérdidas
El documento también contiene propuestas destinadas a reforzar la supervisión financiera del Fonavi.
Una indicación de los diputados Bernales, Hernando, Malla y Videla establece que, si un fondo supera su límite de endeudamiento o acumula pérdidas superiores al 20% de su patrimonio, deberá presentar un plan de regularización al Ministerio de Hacienda dentro de diez días hábiles.
Mientras ese plan no sea aprobado, el fondo quedaría impedido de adquirir nuevos activos o emitir deuda adicional.
Paralelamente, otras indicaciones buscan aumentar la transparencia mediante informes sobre rentabilidad, morosidad, garantías estatales, gastos de administración y distribución regional de los créditos hipotecarios.
Así, las propuestas apuntan a establecer mecanismos de seguimiento que permitan detectar dificultades financieras y evaluar si los recursos están cumpliendo su objetivo habitacional.
La promesa de la casa propia
Pese a las diferencias sobre su funcionamiento, el objetivo declarado del proyecto sigue siendo ampliar el acceso al financiamiento hipotecario.
En esa línea, el Ejecutivo propone restringir los créditos adquiridos por el Fonavi a operaciones destinadas a personas naturales que, al momento de recibir el financiamiento, tengan una única vivienda de uso habitacional.
La indicación también excluye expresamente a las personas jurídicas, buscando concentrar el mecanismo en compradores de viviendas y no en empresas.
Se trata de una modificación respecto del texto original, que establecía prioridad para la primera vivienda, pero sin cerrar de manera tan explícita otras operaciones.
Con todo, la discusión deja abiertas interrogantes sobre el efecto que tendrá el mecanismo en las condiciones de acceso al crédito, las tasas de interés y la cantidad de familias que efectivamente podrán comprar una propiedad.
La tensión de fondo está entre ampliar el financiamiento habitacional y establecer resguardos suficientes para que el respaldo estatal no se transforme en una fuente de pérdidas fiscales.
Por ahora, las indicaciones contenidas en el comparado legislativo representan propuestas sujetas a discusión y votación, por lo que no constituyen normas definitivas.
El desafío para el Congreso será determinar cuánto respaldo público necesita el mercado hipotecario para facilitar la compra de viviendas y, al mismo tiempo, hasta dónde debe llegar la responsabilidad financiera del Estado.
Porque detrás de la promesa de acercar a más familias a la casa propia aparece una pregunta que todavía debe resolver la tramitación legislativa: quién terminará pagando la cuenta si el sistema no entrega los resultados esperados.
(Fuente: biobiochile.cl)
