El fenómeno de la gentrificación y la crisis de acceso a la vivienda han tomado el centro del debate urbano a nivel mundial. Casos como el desalojo de una mujer de 87 años en Madrid tras la compra de su edificio por un fondo de inversión expusieron la crudeza de la especulación inmobiliaria. En este contexto, el arquitecto y académico Dino Bozzi analizó en su columna de Palabras Sacan Palabras cómo estos procesos alteran la convivencia en las ciudades y afectan a los barrios locales.

El origen de la gentrificación y la alteración de la vida de barrio

El concepto surgió en la década de 1970 para describir la transformación socioeconómica de sectores urbanos consolidados. Según explicó Dino Bozzi, el proceso original consistía en la llegada de nuevos residentes de mayores ingresos a barrios tradicionales.

En sus palabras, la gentrificación «apuntaba a cuando grupos de personas con más recursos se instalaban a vivir en ciertos barrios, le cambiaban la onda al barrio y ese cambio de onda hacía que el barrio fuera más caro, lo que a la larga termina expulsando a los vecinos tradicionales».

Este dinamismo altera de forma directa el mercado inmobiliario local. El académico ilustró este desequilibrio financiero con un ejemplo cotidiano: «Tú pagas un arriendo de 100, todo el barrio paga del orden de 100, y llega gente que está dispuesta a pagar 400. Por supuesto que el propietario de aquello que tú le arriendas a 100 tiene todo el derecho a querer que le paguen 400». En Chile, este fenómeno se ha manifestado claramente en sectores como Ñuñoa, el barrio Yungay, el Parque Bustamante y las zonas turísticas de Valparaíso.

Depredadores inmobiliarios, Airbnb y la crisis de la vivienda

Además del desplazamiento de residentes, la presión por habitar áreas céntricas se cruza con la expansión del arriendo turístico mediante plataformas como Airbnb. Para Bozzi, esta combinación genera un impacto severo en la oferta habitacional permanente.

En esa línea, el experto advirtió que se «combina muy nocivamente la presión de grupos con más recursos por vivir en lugares mejor ubicados, más cerca de los centros, con una presión enorme del mundo del arriendo por turismo».

Por consiguiente, la irrupción de grandes fondos de inversión inmobiliaria ha transformado sectores enteros en áreas homogéneas. Al respecto, el arquitecto señaló que estos actores «son verdaderos depredadores de la vivienda y de la ciudad porque en la práctica la ciudad se transforma en una especie de monocultivo». Asimismo, remarcó que «la ciudad buena, la ciudad sana, la ciudad justa es una ciudad donde conviven distintas clases sociales, donde conviven actividades distintas». Cuando este equilibrio se pierde, «ese fenómeno de la concentración de una sola actividad, de una sola clase social normalmente cara, destruye las ciudades».

Prácticas ilegales para expulsar residentes en Chile

Durante la conversación, el especialista denunció la viralización de contenidos digitales que promueven estrategias irregulares para desocupar inmuebles y tomar el control de copropiedades.

Bozzi citó la receta expuesta por un influencer: «Dice: ‘Mira, tú compras más de la mitad, creo que dice el 60%; con eso llegas a controlar el comité de administración del edificio, haces arreglos por tu cuenta en las escaleras, en la fachada, en las descargas sanitarias; con eso todo eso lo cargas a los gastos comunes y como las personas no pueden pagar, les rematas la vivienda y te la quedas tú'».

Frente a esta situación, el académico fue enfático en condenar dicho mecanismo. «Lo que está proponiendo esa persona primero en Chile es un delito. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria lo prohíbe, prohíbe el abuso de los comités hacia sus vecinos. El tipo lo que hace es confesar en público una táctica que se ha ocupado en el mundo entero». Igualmente, enfatizó la necesidad de resguardar el tejido social: «El patrimonio es con las comunidades. Si usted valora porque es bonito solamente y porque tiene decorados y porque son viejos, es que usted no entiende nada de cuál es el chiste del lugar, no entiende qué es lo que hace que esa cuestión sea valiosa».

El rol del Estado como motor de la gentrificación

Sin embargo, los actores privados no son los únicos responsables de las alzas en el valor del suelo. El Estado también ejerce un rol determinante mediante el desarrollo de obras públicas e infraestructura sin mecanismos de captura de plusvalía.

Para graficar este punto, el especialista detalló: «Usted vive en una casa que vale 10 y el Estado le construye el metro a tres cuadras; su casa puede valer cinco veces, puede valer 50. Eso es el Estado forzando a la gentrificación y no tenemos ninguna herramienta legal para que el Estado recupere parte de la inversión que hace». De este modo, las mejoras urbanas terminan perjudicando a los arrendatarios del sector, quienes enfrentan aumentos de precio inasumibles.

La vivienda como un derecho humano fundamental

Finalmente, el arquitecto recalcó que la solución requiere cambiar el paradigma con el que se gestiona el desarrollo urbano. Bozzi insistió en que la vivienda no debe ser tratada como un simple bien de mercado.

En ese sentido, afirmó que «la vivienda es un derecho básico y resulta que esta especulación sobre la vivienda, que en buena medida se manifiesta a través de la gentrificación, lo que está haciendo es atentar contra una de las cuestiones mínimas del ser humano».

Por último, concluyó en Palabras Sacan Palabras con una reflexión sobre la necesidad de reformas estructurales: «Con el sistema económico y social que tenemos hoy día, no hay ninguna posibilidad de resolver el problema de la vivienda. La vivienda tiene que estar en el mundo como miramos la educación, la salud o el derecho al agua».

(Fuente: futuro.cl)

La inversión inmobiliaria en Chile está atravesando un cambio de paradigma. Durante años, la narrativa dominante fue la de alcanzar la casa propia como principal objetivo financiero. Sin embargo, tras un ciclo prolongado de tasas de interés altas que restringieron el acceso al crédito, hoy se abren nuevas oportunidades para quienes están dispuestos a mirar más allá de ese modelo tradicional.

Actualmente, con tasas hipotecarias que comienzan a estabilizarse,  la inversión inmobiliaria estratégica vuelve a tomar fuerza, especialmente aquella que considera el arriendo como vehículo de generación de ingresos. Ya no se trata de “atarse” a una deuda por 30 años, sino de usar las herramientas disponibles para construir libertad financiera.

Una de las estrategias más dinámicas y rentables del momento es el arriendo de corto plazo, a través de plataformas como Airbnb. Un departamento bien ubicado y bien gestionado puede generar retornos entre un 8% y un 12% anual, superando con creces el arriendo tradicional. En mi experiencia, por ejemplo, 7 de los 17 departamentos que tengo están bajo esta modalidad, y en varios casos, generan entre $300.000 y $500.000 mensuales por sobre el dividendo.

Zonas como Santiago Centro, Providencia, Ñuñoa, y comunas turísticas como Valparaíso, Viña del Mar y Pucón, concentran gran parte del interés de inversionistas que buscan rentabilidad inmediata. Lo clave está en identificar bien los proyectos: buena conectividad, baja vacancia y posibilidad de arriendos flexibles.

En este nuevo escenario, ha surgido un nuevo perfil de inversionista: el multi-inversionista. Jóvenes profesionales que, lejos de esperar a comprar su primera vivienda para habitarla, construyen patrimonio invirtiendo de forma planificada, utilizando herramientas como el múlticrédito, la reinversión y la tecnología. Desde Gen Proactivo, comunidad pionera en este enfoque, hemos visto cómo personas con ingresos medios han logrado armar portafolios de tres o cuatro propiedades antes de los 40 años.

El mercado está cambiando, y quienes entiendan este nuevo ciclo tendrán una ventaja importante. No se trata de especular con tasas. Siempre habrá espacio para refinanciar. Lo que no siempre hay es acceso a buenas oportunidades. Por eso, el segundo semestre de 2025 será decisivo para anticiparse al próximo repunte del mercado.

En tiempos de incertidumbre, la educación financiera y la acción estratégica marcan la diferencia. Porque hoy, invertir ya no es solo para millonarios: es para quienes deciden cambiar el chip y empezar a construir la vida que quieren, propiedad por propiedad.

Rodrigo Barrientos - Experto inmobiliario

(Fuente: diariotalca.cl)

Columna de Opinión
¿Chile, un país de arrendatarios?

Suena a una pregunta donde solíamos aspirar a alguna elección, pero no queda del todo claro que esa sea la tendencia en el futuro, tanto para compradores, constructores, inmobiliarias, mundo financiero e inversionistas. Simplemente el sistema está mutando y esta nueva tendencia apunta a que nos convertiremos en un país de arrendatarios.

Los datos lo confirman: desde la oferta, no tenemos un superávit de viviendas, ni un mercado inmobiliario que atraviese un boom particular en construcción. La quiebra de constructoras ha sido la tónica desde el inicio de la pandemia. El horizonte no se ve precisamente de color azul. Este es un problema no menor, si no tenemos quienes construyan, menos disminuirá el déficit. El nivel de judicialización de las construcciones y proyectos tampoco ayuda.

En la otra vereda, desde la demanda, hay varios ejes del ecosistema que se han restringido. La banca presta un menor porcentaje de financiamiento a menor cantidad de años, con mayores tasas. Hace décadas que estamos en una espiral de precios que no paran de subir.

Pero con la excepción de algunas crisis como la mexicana o la subprime, las tasas de interés iban a la baja, lo que compensaba la subida de precios; en el escenario actual es imposible que los precios bajen en el corto plazo.

Desde el Estado, no se ve una intervención que haga creer que tendremos un cambio de tendencia, sea en el stock, costo de propiedades, valor del suelo o en mejoras en las posibilidades de compra. Es más, la ley 21.461 introduce modificaciones que buscan proteger al arrendador y hacer más expedita la devolución de los bienes en caso de no pago. Esto es sin dudas un incentivo a los inversionistas ya que genera certezas para la devolución de sus bienes, en caso del incumplimiento de pago de la renta.

Hoy vivimos en un país de propietarios. Hay más 6 millones de roles de propiedad, es decir la suma de todos los bienes inmuebles (casa, bodega, terreno o departamento): 73,4% de esas propiedades, son el único bien de una persona. Sólo un 26,6 % tiene dos o más bienes habitacionales (que se podrían considerar como una vivienda principal y una segunda vivienda). Para gran parte de ese 73,4% la casa propia es su gran fuente de ahorros.

También llama la atención que, del primer gran porcentaje de propietarios de una única propiedad, el 55,6 % son mujeres; pero si llevamos el tema género a quienes están en el 2.5 % de inversionistas (seis o más), ese universo promedio baja a un 38.2% en el caso del sexo femenino. Estamos hablando de 1.000.000 de personas que tienen este status.

La bonanza de los últimos 30 años, que tenía al país hablando a fines del gobierno de Ricardo Lagos de erradicar los campamentos, claramente no representa la realidad actual. La Fundación TECHO-Chile, en su catastro Nacional de Campamentos 2022-2023, señala que en el país existen 1.290 campamentos, con 113.887 hogares viviendo en ellos.

El ecosistema inmobiliario descrito anteriormente no genera un espacio para creer que el pasado sea un predictor del futuro. Pero creo que hay un claro cambio de tendencia y el sueño de la vivienda propia, al parecer, será cada vez más difícil de conquistar. Cuesta imaginar que dejar esto a la deriva sea la solución, pero por el camino que vamos la casa propia parece que será algo inalcanzable para la gran mayoría.

(Fuente: DFMAS -Dfmas.df.cl)