La industria inmobiliaria y de la construcción se está enfrentando a un nuevo panorama desalentador: en el tercer trimestre de 2024 vencerán una cantidad histórica de permisos de edificación en la Región Metropolitana.
De acuerdo a datos de la consultora TOCTOC, entre julio-septiembre de 2024 vencerán las autorizaciones de 319 proyectos inmobiliarios (221 de edificios y 98 de casas), lo que representa un 41% del total de las obras de la capital, la cifra más alta de la historia de la industria.
En detalle, en el tercer trimestre de este año 43.908 unidades de departamentos perderán su permiso de edificación, obras que en su mayoría están emplazadas en las comunas de La Florida, Santiago, Ñuñoa, La Pintana y Macúl. En la misma situación se encuentran 9.418 unidades en proyectos de casas ubicados en Colina, Padre Hurtado, Lampa, Puente Alto y Buin.
El Chief Research Officer de TOCTOC, Daniel Serey, explicó que este fenómeno es histórico, y se debe principalmente a que los permisos de edificación que se vieron congelados durante la pandemia -gracias al decreto de ley del Ministerio de Vivienda- vencen en septiembre de este año. Además, explicó que la inflación redujo el poder adquisitivo de los clientes, lo que, sumado a las restricciones financieras, derivó en una baja importante en la demanda y en una disminución del inicio de construcción de proyectos inmobiliarios. ‘Generalmente en un trimestre no vencen más de un 5% de los permisos. Es muy raro que venga un vencimiento tan fuerte, es completamente atípico’, señaló.
Efectos para el sector
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Slaven Razmilic, destacó que el vencimiento de una gran cantidad de permisos de edificación implica un enorme gasto adicional para la industria.
‘No es solo más burocracia, sino que el costo económico es potencialmente muy sustantivo, ya que también se deberían reformular muchos de esos proyectos por cambios en las normas. Para la ciudadanía, implica afectar severamente las posibilidades de recuperación del mercado inmobiliario’, sentenció.
El socio del estudio Andreucci & Torrejón, Rodrigo Andreucci, enfatizó que la caducidad de un permiso de edificación implica perder toda la inversión, además de los derechos municipales pagados, lo que deriva en que la propiedad pierda, al menos, el 20% del valor de la tasación comercial.
Razmilic detalló que la autoridad tiene la facultad de dictar una postergación de la vigencia de los permisos ya concedidos, de manera excepcional. ‘La ADI y otros actores han propuesto extender la vigencia hasta diciembre de 2025’, concluyó.
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Según la CChC habría más de 500 permisos prontos a expirar en todo el país, luego que reanudaran los plazos tras la suspensión por la crisis del covid-19. El Gobierno está afinando una modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones que aborde la caducidad de las autorizaciones de edificación y una eventual extensión. Macarena Cerda M.
‘En caso de que los proyectos deban tramitar nuevos permisos, es altamente probable que muchos de ellos no se lleguen a hacer nunca’, advierte el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Juan Armando Vicuña, con respecto a los numerosos permisos de edificación próximos a caducar durante los meses venideros.
A raíz de la pandemia, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo dictaminó el 3 de abril de 2020 que se suspendían todos los plazos para los anteproyectos y permisos de edificación vigentes al 8 de febrero del mismo año. La suspensión de estos plazos se mantuvo en pie hasta el término del Estado de Excepción Constitucional de Catástrofe, que concluyó el 30 de septiembre de 2021. En tanto, a partir del 1 de octubre de ese año, los plazos suspendidos se reanudaron, contando desde el remanente que quedaba al momento de la suspensión.
Tres años después, se acercan peligrosamente las fechas de caducidad, lo que posiciona a agosto y septiembre como meses negros para la industria inmobiliaria, trayendo consigo el vencimiento de unas 90.000 viviendas. ‘Estamos hablando de más de 500 proyectos, que contemplan sobre las 90.000 viviendas, y cuya ejecución generaría hasta 400.000 empleos. Esto se traduce, además, en postergación de soluciones habitacionales que podrían ayudar a minimizar el creciente déficit habitacional’, detalla Vicuña.
Según TOCTOC, en la Región Metropolitana serían 319 permisos: 221 de departamentos y 98 de casas. En la misma línea, serían 43.908 las unidades de departamentos que vencerían en el tercer trimestre de este año.
Desde Baudata, plataforma de inteligencia inmobiliaria que cubre un 80% de las comunas con mayor dinamismo inmobiliario de Chile, trabajando directamente con las Direcciones de Obras Municipales de cada una de ellas, detallan que entre las inmobiliarias con mayor cantidad de permisos por caducar estarían Moller & Pérez-Cotapos y Pacal, ambas con 7 permisos; La Cruz, con 6, y Galilea con 5. En el caso del Serviu, también cuentan con permisos que estarían cerca de vencer, los cuales suman un total de 6, comprendiendo 688 viviendas.
Asimismo, en TOCTOC estiman que el vencimiento de estos permisos puede agravar aún más la crisis inmobiliaria durante las próximas décadas. Explican que en un futuro podría existir una falta de oferta, cuando ya se hayan vendido todos los departamentos construidos hasta ahora, sin haberse iniciado nuevos proyectos, lo que aumentaría los precios de los inmuebles significativamente. Esta situación volvería aún más lejano el sueño de la casa propia para los chilenos.
Las dificultades para lograr financiamiento bancario, tanto para la construcción de obras como para financiar la adquisición de viviendas, han causado caídas históricas en los ingresos para las empresas del rubro inmobiliario, llevando al mercado del país hasta un ritmo similar al presente en la década de los 90.
‘Considerando el actual déficit habitacional y la situación de la industria, extender la vigencia de estos permisos descomprimiría el sector y evitaría futuras presiones sobre la oferta, dado el bajo número de permisos que se están tramitando en la actualidad. Esta medida no solo respondería a las necesidades inmediatas, sino que también aseguraría un flujo continuo de proyectos que pueden contribuir significativamente a mitigar la escasez habitacional y un mayor balance de precios’, finaliza Daniel Serey, de TOCTOC.
Cámara Chilena de la Construcción
‘Es clave evitar que caduquen los permisos vigentes’, explica el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Juan Armando Vicuña, puntualizando que ‘el sector inmobiliario está viviendo una situación compleja, principalmente por las restricciones de acceso a financiamiento que enfrentan tanto las empresas como las personas, lo que ha elevado las dificultades para obtener una vivienda, así como el stock de estas a niveles históricamente altos’.
Vicuña indica que este escenario adverso vuelve imposible iniciar la construcción de nuevos proyectos habitacionales que tienen sus permisos de edificación ya aprobados, pero que, por su postergación, arriesgan caducar.
La Cámara Chilena de la Construcción ha mantenido reuniones con el ejecutivo buscando sugerir algunas opciones para hacer frente a la situación. ‘Hemos propuesto avanzar en dos líneas paralelas: implementar medidas de shock para acelerar la venta de las viviendas disponibles y prorrogar la vigencia de estos permisos. Solo así será posible mejorar las condiciones de las familias para obtener la ‘casa propia’, disminuir el stock actual y luego iniciar un efectivo proceso de reactivación’.
Asimismo, el dirigente indica que ‘hemos hecho ver esta situación y el impacto que podría tener sobre la actividad sectorial, el empleo, la reactivación y la oferta futura de viviendas, presentando una propuesta de prórroga de los permisos vigentes a diferentes autoridades, tanto del ámbito de la vivienda como del económico’. Adicionalmente, precisa que ‘este es un tema de la potestad reglamentaria, por lo que no se requiere un cambio legal, sino que un cambio reglamentario, lo que posibilita menores tiempos de implementación’.
Por regla general, los permisos de edificación caducan a los tres años de su aprobación de no haber iniciado las obras, de tal modo que las caducidades se dan de forma escalonada en el tiempo, explica Vicuña, agregando que ‘estimamos que se producirá una importante concentración de vencimientos a partir del tercer trimestre de 2024, por lo que es urgente avanzar en soluciones como la que estamos proponiendo’.
Al respecto, desde el Ministerio de Vivienda y Urbanismo declararon de forma escrita que, ‘en el contexto de la emergencia habitacional y la necesidad de construir ciudades más justas, nuestro gobierno está comprometido, con una modernización integral al sistema de permisos de edificación para facilitar proyectos en la ciudad’, agregando además que ‘el objetivo es reducir los tiempos de tramitación para entregar oportunamente las soluciones habitacionales a las familias, así como otras obras necesarias para el funcionamiento integral de la ciudad. Sumada a esta reforma, hoy estamos afinando una modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) que aborde la caducidad de los permisos de edificación y una eventual extensión. Con ello pretendemos dar respuesta a una situación administrativa que podría impactar en el desarrollo de proyectos urgentes para las necesidades de la ciudadanía’. Sobre fechas, lineamientos y plazos, aún no hay nada definido, mientras el reloj de las inmobiliarias no deja de correr.
Fuente: TocToc - Blog.toctoc.com
