Buscar un arriendo en Santiago puede ser una tarea compleja, determinada no solo por la ubicación de la nueva vivienda, sino también por el precio que habrá que pagar finalmente al hallar un espacio.

En ese contexto, una nueva radiografía semestral del portal Yapo.cl mostró el panorama en el mercado inmobiliario.

El sondeo analizó el comportamiento en la capital de la RM y en el resto de regiones durante el primer semestre de 2025, dando cuenta de los locaciones más costosas y más económicas en precios de arriendos.

Las Condes se sitúa como la comuna más cara en la región Metropolitana con un costo de de $13.085 por metro cuadrado y $915.901 de valor estimado por 80 m2.

Las comunas más accesibles de la RM para arrendar una vivienda

Considerando valores estimados para lugares de 70 metros cuadrados:

1. La Pintana: $489.710 | $6.996 por m2.
2. Cerro Navia: $491.758 | $7.025 por m2
3. Pedro Aguirre Cerda: $516.346 | $7.377 por m2.
4. Puente Alto: $519.761 | $7.426 por m2.
5. Lo Prado: $521.127 | $7.445 por m2.

Pero ojo, los puntos más económicos también se reparten en regiones. Un dato: Talca y Rancagua se perfilan como las alternativas accesibles a nivel nacional, con valores de $7.571 y $8.108 por metro cuadrado, respectivamente.

Según Javier Pacheco, real state de Yapo, hay cinco factores determinante que explicarían las diferencias en los precios. “El mercado inmobiliario chileno presenta dinámicas particulares según cada zona“, plantea.

Las cifras pueden variar según:

• Actividad económica local
• Atractivo turístico
• Calidad de vida (acceso a servicios, áreas verdes, seguridad, prestigio social)
• Acceso al Metro y principales arterias viales
• Acceso Educación (ciudades universitarias)

¿Casa o departamento? Esto es lo que más se busca

Por lo demás, también se expusieron otros datos interesantes. Un ejemplo: 56% de la demanda se concentra en departamentos, mientras que el 44% restante se inclina por casas.

En tanto, los departamentos de 1 dormitorio (38%) y 2 dormitorios (33%) son los más buscados, mientras que las casas con 2 dormitorios (43%) y 3 dormitorios (33%) también son opciones que se buscan.

Las zonas más solicitadas siguen siendo clásicas: Santiago Centro, Ñuñoa y Las Condes en el caso de deptos. El top tres de casas se compone por La Florida, Santiago Centro y Maipú.

(Fuente: adnradio.cl)

El último informe inmobiliario semestral de Yapo, que analizó en detalle el comportamiento del mercado en diversas regiones del país, reveló un panorama variado para los arriendos en Chile durante el primer semestre de 2025. Mientras Las Condes lidera el ranking de comunas más caras de la Región Metropolitana, con $13.085 por metro cuadrado, Talca y Rancagua se posicionan como las alternativas más económicas a nivel nacional, con valores de $7.571 y $8.108 por metro cuadrado, respectivamente.
 

El análisis también identificó que el 56% de la demanda se concentra en departamentos y el 44% en casas. Los departamentos de 1 dormitorio (38%) y 2 dormitorios (33%) son los más solicitados, mientras que en las viviendas predominan las de 2 dormitorios (43%) y 3 dormitorios (33%).

"La demanda de arriendos muestra una clara concentración en departamentos de 1 y 2 dormitorios, lo que refleja las nuevas configuraciones familiares y la búsqueda de espacios más eficientes y bien ubicados", se detalla en el documento.

Escenario en distintas regiones

En la Región Metropolitana, Santiago Centro lidera la demanda de departamentos, seguido por Ñuñoa y Las Condes. En casas, la preferencia se inclina hacia La Florida, Santiago Centro y Maipú.

En cuanto a valores, Las Condes, Providencia, Vitacura, Lo Barnechea y Ñuñoa son las comunas más costosas para arrendar, mientras que La Pintana, Cerro Navia y Pedro Aguirre Cerda se encuentran entre las más accesibles.

El estudio también identificó ciudades fuera de la capital con precios que superan a los de varias comunas del Gran Santiago. Punta Arenas, Valdivia, Antofagasta, Puerto Varas y Concepción encabezan el listado, con valores que van desde los $10.548 hasta los $11.523 por metro cuadrado.

Por el contrario, Talca, Rancagua, Valparaíso, Chillán y La Serena presentan los precios más bajos, con valores que oscilan entre $7.571 y $8.460 por metro cuadrado.

Factores detrás de las diferencias

"Nuestro análisis revela cinco factores determinantes que explican las significativas diferencias de precios en el mercado de arriendos nacional. En primer lugar, la actividad económica local ejerce una influencia decisiva, como vemos en Antofagasta, con la minería, donde los arriendos alcanzan valores hasta 35% superiores al promedio nacional", señaló el gerente comercial de Real Estate de Yapo, Javier Pacheco.

Otro elemento que impactaría en los precios, según Pacheco, es el atractivo turístico. Por ello, Valdivia y Puerto Varas se han consolidado como un mercado de segundas viviendas que presiona constantemente los precios al alza.

La calidad de vida es otro factor: "Las comunas del sector oriente de Santiago —Las Condes, Providencia y Vitacura— mantienen los valores más altos precisamente porque ofrecen una combinación óptima de servicios, áreas verdes, seguridad y prestigio social que muchos arrendatarios están dispuestos a pagar".

También influyen la conectividad y el acceso a transporte, así como la presencia de instituciones educativas; esto explica que algunos precios en regiones superen a los de la capital.

“El mercado inmobiliario chileno presenta dinámicas particulares según cada zona, con regiones que han incrementado significativamente su valor debido a factores económicos específicos, mientras que la Región Metropolitana mantiene una marcada segmentación socioeconómica reflejada en los valores de arriendo”, concluyó Pacheco.

(Fuente: chócale.cl)

Santiago, 2025.- Poco a poco el mercado de la inversión inmobiliaria se ha ido expandiendo, siendo más las personas que tienen la posibilidad de comprar un inmueble y obtener ganancias a través de este. Sin embargo, el modelo de compra y paga el dividendo con el arriendo mensual, ha ido perdiendo efectividad en los últimos años, tomando en cuenta el aumento de las tasas de interés, el alza de la UF y los precios de los departamentos, lo que hace al modelo poco atractivo para los inversionistas.

Ante esto, la opción de renta corta ha logrado posicionarse entre los inversores, evidenciando su rentabilidad y múltiples beneficios.  Si bien, hasta hace unos años era solamente pensada como una posibilidad de negocio durante la época estival, ya que las personas buscan un hogar temporal para pasar sus vacaciones, durante el último tiempo esto ha cambiado. 

“El mercado inmobiliario chileno ha experimentado un crecimiento significativo en los últimos años, especialmente en el sector de la renta corta o diaria, impulsado principalmente por plataformas como Airbnb, Booking, entre otras. La renta diaria de departamentos se ha convertido en una opción atractiva tanto para inversionistas nacionales como internacionales, ya que permite obtener ingresos más altos que el alquiler tradicional, aprovechando la demanda turística y de viajeros”, explica Manuel Maneiro, cofundador de RentaDays (www.rentadays.com), quienes son expertos en la administración de propiedades para este modelo.

Gracias a la popularidad y rentabilidad que ha adquirido este modelo, es que ya no solamente experimenta una temporada alta durante las vacaciones de verano y en regiones, sino que todo el año mantiene una demanda a lo largo del país, incluyendo Santiago. En esta línea, es que desde RentaDays, destacan las cinco mejores comunas para invertir en la renta diaria de departamentos, caracterizadas por su atractivo turístico, potencial de demanda y rentabilidad.

1.- Santiago: Al ser el centro neurálgico del país recibe diariamente a turistas y empresarios que necesitan de un alojamiento por cortos períodos de tiempo,  ya sea por reuniones o eventos específicos. A esto se suma su buena conectividad gracias a Metro y Buses Red, así como una amplia oferta de locales gastronómicos y nocturnos.

2.- Ñuñoa: Su principal característica es la tranquilidad, algo que muchos de los turistas buscan al momento de elegir un hospedaje además de la seguridad que ofrece la comuna y su cercanía a centros comerciales. Cuenta con alternativas para disfrutar durante el día o la noche, concentradas en su mayoría en Plaza Ñuñoa. Si el departamento tiene estacionamiento, esto además sube las opciones de ser elegido por los huéspedes, ya que es una zona donde es muy difícil aparcar.

3.- Viña del Mar: Una de las ciudades favoritas para los turistas extranjeros, que llegan a nuestro país. Ofrece una gran vida nocturna, así como también panoramas diarios, teniendo una variedad de playas, casinos, entre otras. Con todos estos atractivos es una ciudad que nunca pasa de moda, razón por la que siempre se posiciona como una buena posibilidad de inversión.

4.- Providencia: Durante el último tiempo se ha registrado una explosión de turistas argentinos y brasileños. Los primeros vienen principalmente a comprar a nuestro país gracias a lo económico que les resulta y los segundos como turistas. Al venir por cortos períodos de tiempo es que buscan departamentos que queden cerca de los principales centros comerciales del país; de preferencia con estacionamiento propio. Gracias a esto es que Providencia ha tenido un boom en el modelo de renta corta, sobre todo por albergar a Costanera Center o MUT.

5.- Concón: Similar a Viña del Mar pero para aquellos que buscan una experiencia más relajada, y es que al no ser un punto neurálgico, Concón ofrece una alternativa tranquila para quienes desean disfrutar de sus vacaciones sin el bullicio de la ciudad. Además, actualmente cuenta con más proyectos inmobiliarios con vista al mar, lo que ha aumentado su atractivo turístico.

(Fuente: portalagrochile.cl)

El mercado inmobiliario de arriendos en Chile muestra un panorama diverso y segmentado según la más reciente radiografía del sector, elaborado por Yapo.cl, posicionando a Las Condes como la comuna más cara para arrendar en la Región Metropolitana con un valor de $13.085 por metro cuadrado. En contraste, las comunas de Talca y Rancagua se perfilan como las alternativas más accesibles a nivel nacional, con valores de $7.571 y $8.108 por metro cuadrado respectivamente.

El estudio, que analizó en detalle el comportamiento del mercado de arriendos tanto en la capital como en regiones, durante el primer semestre de este año, reveló hallazgos sobre las preferencias habitacionales de los chilenos y los valores inmobiliarios en distintas zonas del país.

Mientras que el 56% de la demanda de arriendos se concentra en departamentos, el 44% prefiere casas. En cuanto a la distribución por número de habitaciones, los departamentos de 1 dormitorio (38%) y 2 dormitorios (33%) son los más buscados, mientras que en las casas predomina la preferencia por unidades de 2 dormitorios (43%) y 3 dormitorios (33%).

Respecto a las comunas más solicitadas de la Región Metropolitana, Santiago Centro lidera el ranking de comunas con más demandadas para arriendo de departamentos, seguido por Ñuñoa y Las Condes. En el segmento de casas, La Florida encabeza las preferencias, seguida por Santiago Centro y Maipú.

«La demanda de arriendos muestra una clara concentración en departamentos de 1 y 2 dormitorios, lo que refleja las nuevas configuraciones familiares y la búsqueda de espacios más eficientes y bien ubicados», señala el informe.

El costo de arrendar en la RM

La segmentación por valor de arriendo en la Región Metropolitana es notable:

Regiones: la sorpresa del mercado

El análisis del mercado de arriendos en regiones revela datos sorprendentes, con ciudades que superan en valor por metro cuadrado a muchas comunas de la capital:

Factores que influyen en el valor de los arriendos

«Nuestro análisis revela cinco factores determinantes que explican las significativas diferencias de precios en el mercado de arriendos nacional. En primer lugar, la actividad económica local ejerce una influencia decisiva, como vemos en Antofagasta con la minería, donde los arriendos alcanzan valores hasta 35% superiores al promedio nacional», explica el gerente comercial de Real Estate de Yapo.cl, Javier.

Otro factor que destaca el ejecutivo es el atractivo turístico. Destinos como Puerto Varas y Valdivia no solo atraen visitantes, sino que han consolidado un mercado de segundas viviendas que presiona constantemente los precios al alza.

El especialista destaca también la calidad de vida como tercer factor: «Las comunas del sector oriente de Santiago —Las Condes, Providencia y Vitacura— mantienen los valores más altos precisamente porque ofrecen una combinación óptima de servicios, áreas verdes, seguridad y prestigio social que muchos arrendatarios están dispuestos a pagar».

Por otro lado, el fácil acceso al metro y principales arterias viales explica por qué Santiago Centro, pese a no estar entre las comunas más exclusivas, mantiene valores de arriendo superiores a comunas periféricas.

Asimismo, la educación también influye en este ranking, ya que las ciudades universitarias como Valdivia y Concepción muestran una demanda constante impulsada por estudiantes y académicos, lo que explica por qué sus valores pueden incluso superar a comunas tradicionales de la capital, pese a estar en regiones.

«Este análisis evidencia que el mercado inmobiliario chileno presenta dinámicas particulares según cada zona, con regiones que han incrementado significativamente su valor debido a factores económicos específicos, mientras que la Región Metropolitana mantiene una marcada segmentación socioeconómica reflejada en los valores de arriendo», concluye Pacheco.

(Fuente: diarioangamos.com)

"Respecto al sobreprecio de los terrenos, han impactado de manera negativa los continuos cambios a los planes reguladores comunales, restringiendo severamente las normas de uso de suelo permitidos, y las normas de construcción como densidad, altura de edificación y constructibilidad. Las necesidades actuales de las personas van enfocadas a viviendas de menor metraje, hay un cambio demográfico importante, las familias son más pequeñas, ha aumentado la familia monoparental y los jóvenes han retrasado o descartado el tener hijos. Sin embargo, la evolución de la normativa es completamente opuesta a la demanda efectiva del mercado -la cual ha cambiado bastante respecto a 20 años atrás-, generando una restricción a la disponibilidad de suelo urbano para proyectos de vivienda. Esto es explicación clave de la caída de los permisos de edificación al mínimo histórico”, señala Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers.

De esta forma, según cifras de Colliers, el promedio del sobrecosto de 5,1% para el sector oriente, 7,2% para el sector Poniente, 8,7% norte, y 7,4% sur, producto de los factores mencionados, debido principalmente a cambios en los PRC, evolución de la normativa en la dirección completamente opuesta a la demanda efectiva del mercado de la vivienda y falta de liberación de terrenos.

El segundo punto es el sobrecosto generado debido a la permisología, con una excesiva demora en la aprobación de los 3 trámites más importantes para el desarrollo de un proyecto inmobiliario: anteproyecto, permiso de edificación y recepción final. "El sobreplazo producto de la permisología se traduce en sobre costo de un 12,2% por este factor y en el sector centro poniente llega a un 14,0%”, detalla el análisis.

El tercer punto que ha incidido en un sobre costo de las viviendas según Colliers, son las políticas públicas que han obligado al mercado inmobiliario a enfrentarse a incertidumbre y paralizaciones. "La reforma tributaria eliminó la exención al IVA en la venta de viviendas nuevas, además de la eliminación del Crédito Especial de Empresas Constructoras. La ley de aportes al espacio público, que incluye la modificación a las mitigaciones viales, obliga a un aporte para el financiamiento de infraestructura urbana. Las modificaciones a la OGUC y la modificación de normas técnicas como eficiencia energética, accesibilidad universal, norma sísmica, norma de ductos, norma de iluminación para preservar la calidad astronómica del cielo y proteger la biodiversidad, ha obligado a presupuestar mayores costos ligados a los estándares de construcción. Asimismo, la influencia del consejo de monumentos, el cual cuenta con facultades para paralizar obras por extensos plazos, ha generado un costo operativo y financiero importante.

El informe detalla que, sumando la incidencia de los costos de los terrenos, sobreplazos en la aprobación de permisos de nuevos proyectos y políticas públicas que han limitado al mercado inmobiliario, el sobrecosto que representan estos factores sobre el valor final de las viviendas es de 32,7% en la Región Metropolitana. De este porcentaje, un 7,1% corresponde al sobre costo de los terrenos, 12,2% a la permisología y 13,4% a las políticas públicas.

¿Cómo evitar que las viviendas sigan encareciéndose?

Colliers detalla una serie de recomendaciones para combatir el sobreprecio de las viviendas. "Desde el punto de vista de los terrenos, se deberían aplicar incentivos normativos o tributarios que estimulen el desarrollo de terrenos urbanos que hoy están vacíos o subutilizados; actualizar la normativa urbana que actualmente obliga a considerar 4 personas por hogar, toda vez que el Censo ha demostrado que el promedio de personas por hogar ha disminuido a 2.8. Es fundamental dejar de restringir la densidad y potenciar la construcción de viviendas que tengan sentido con la demanda actual”, señala Jaime Ugarte.

Respecto a la permisología, según Colliers es fundamental:

• Dar mayor legitimidad a los revisores independientes e implementar multas y atrasos del Organismo Revisor Estatal

• Centralizar, despolitizar y seguir criterios objetivos en normativas y restricciones

• Aplicar silencio administrativo positivo a la vivienda: es decir, que si una autoridad no responde en el plazo legal se permiso se pueda considerar otorgado

• Implementar a la brevedad las propuestas de Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales

• Volver a plazos de ejecución de proyectos del 2014, cuando se tardaban 1.298 días y no 1.905 como en la actualidad

• En materia de los planos reguladores, generar criterios generales que respondan a los cambios socieconómicos como los que indica el Censo, es decir, dejar de restringir densidad y terminar con la brecha que mantiene la normativa vigente con la realidad demográfica. Asimismo, se deben simplificar los PRC para dar espacio a la interacción entre vendedores, compradores y desarrolladores

Respecto a las políticas públicas, desde Colliers enfatizan:

• Se debe dejar de gravar con IVA la venta de viviendas DFL2. Alternativamente, diferir el pago del IVA hasta la primera reventa

• Reponer el crédito especial de empresas constructoras

• Limitar las consultas ciudadanas cuando los proyectos no presenten discordias a la norma urbana vigente

• Fomentar o subsidiar con mayor fuerza la construcción industrializada

• Reponer la exención de impuesto a la renta a los arriendos y eliminar el impuesto a la herencia bajo las propiedades acogidas al DFL2

• Minimizar los plazos para apelaciones por parte de entidades públicas

(Fuente: colliers.com)

El segundo trimestre de 2025 marcó un repunte en la incorporación de nuevos proyectos inmobiliarios en el Gran Santiago, según da cuenta el informe Inmobiliario elaborado por NielsenIQ Chile -powered by GfK Intelligence que analiza el comportamiento del mercado de viviendas nuevas en el Gran Santiago.

El reporte indica que entre el 1 de abril y el 30 de junio de este año se alcanzó un total de 32 nuevos proyectos, el número más alto desde el primer trimestre de 2024, cuando se registraron 39 ingresos, superando los últimos cuatro trimestres, donde no se habían registrado más de 26 incorporaciones. En todo caso, dicha cifra sigue lejos de los 91 nuevos proyectos del 2T de 2022 y otros peaks de ingresos anteriores a la pandemia

De estos 32 nuevos proyectos, 24 iniciaron ventas durante el trimestre. El detalle muestra una concentración mayoritaria en edificios de departamentos (21 proyectos), principalmente en las comunas de Providencia, Santiago, Ñuñoa y Lo Barnechea. En cuanto a casas, se contabilizan 11 nuevos proyectos, con foco en San Bernardo y Las Condes.

Al cierre de junio, la oferta total disponible —considerando entrega inmediata, en verde y en blanco— alcanzó las 39.273 unidades. Esta cifra representa una baja del -10,8% en cantidad de unidades y del -10,9% en UF, en comparación con el segundo trimestre de 2024.

La oferta sigue siendo liderada por departamentos, con 34.946 unidades disponibles, de las cuales el 53% se concentra en Santiago, Ñuñoa y La Florida. Por su parte, las casas suman 4.327 unidades ofertadas, distribuidas en un 48% entre Colina, Puente Alto y San Bernardo.

Ventas: leve crecimiento que no supera a años anteriores.

Las ventas totales de viviendas nuevas se mantuvieron en terreno negativo en la comparación con 2024, pero presentando un leve repunte trimestral.  En el segundo trimestre se vendieron 4.363 unidades, equivalentes a 20.888 MUF. Esta cifra representa una baja de -4,7% en relación al mismo trimestre de 2024, pero manifiesta un alza de 4,8% respecto al primer trimestre de este año.

Dentro de este contexto, el segmento de casas mostró un mejor desempeño, con 469 unidades vendidas, lo que implica un alza de 37,9% frente al trimestre anterior y un 9,8% más que el mismo periodo de 2024. Esta recuperación se explica en parte por un aumento de oferta de 11% respecto al trimestre anterior y 15% frente al año anterior.

En contraste, las ventas de departamentos llegaron a 3.894 unidades, con una leve alza de 1,8% respecto del trimestre anterior, pero -6,2% de baja frente al segundo trimestre de 2024. Este descenso coincide con una disminución en la oferta: -3,5% trimestral y -13,2% anual respecto al 2T de 2024.

En términos de precios, el mercado se mantiene estable. Los departamentos registran una leve alza, alcanzando las 83,7 UF/m², mientras que las casas se estabilizan en 78,4 UF/m².

(Fuente: g5noticias.cl)

Para entender este fenómeno, José Miguel Simian, académico del Centro de Estudios Inmobiliarios de la Escuela de Negocios ESE de la Universidad de los Andes (UANDES), analizó el nuevo Índice de Precios de Vivienda (IPV), actualizado con las cifras del primer trimestre de 2025.

“El IPV muestra una muy leve baja respecto del trimestre anterior (-0,1%) y un aumento de 2,8% en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Pero el ajuste de cifras previas que hizo el Banco sugiere que podríamos estar viendo un cambio de tendencia”, señaló.

De todas formas, el comportamiento es desigual según la zona del país. En el norte, centro y sur, los precios cayeron en términos trimestrales. Sin embargo, en la Región Metropolitana se registró un alza anual de 3,5%. A nivel nacional, los precios de las viviendas nuevas también bajaron levemente.

“No es sencillo encontrar un relato único para explicar esta dinámica”, afirmó Simian y agregó que, “en regiones parece haber una respuesta de precios frente a un mercado de ventas muy estancado. Pero en la RM, donde también hay baja actividad y sobreoferta, los precios no bajan. Eso nos obliga a mirar más en detalle”.

¿Por qué ocurre?

El académico identificó dos posibles razones: primero, la presencia de descuentos que no quedan reflejados en las escrituras que son la base del índice, construido con datos del SII y el Conservador de Bienes Raíces y segundo, una concentración de ventas en viviendas bajo las 4.000 UF, donde los precios no han bajado, posiblemente por tratarse de unidades con subsidio. En tanto, las unidades de mayor valor estarían siendo absorbidas por inversionistas.

A esto se suma la fuerte caída en el volumen de ventas. El índice de compraventas del SII muestra una baja del 17% en comparación con el mismo trimestre del año pasado, y un desplome del 40% en el caso de departamentos nuevos.

“Estamos viendo un mercado que se está reajustando, pero de forma muy heterogénea. Lo que está pasando en Santiago no se replica en regiones, y eso nos da pistas de hacia dónde podría evolucionar el sector inmobiliario durante el resto del año”, concluyó Simian.

(Fuente: osornoenlared.cl)

El sur de Chile, y especialmente destinos como Pucón y Temuco, está viviendo una transformación en su mercado inmobiliario impulsada por una nueva ola de inversionistas: jóvenes profesionales, parejas con hijos y personas que buscan un cambio de vida. A diferencia de lo que ocurría hace algunos años, ya no se trata solo de comprar una segunda vivienda para vacaciones, sino de una estrategia más integral, donde el bienestar personal se combina con una visión de rentabilidad a largo plazo.

Muchos de estos nuevos propietarios optan por un modelo mixto: utilizan sus departamentos durante dos o tres semanas al año y el resto del tiempo los arriendan de forma diaria, generando ingresos y maximizando el retorno de su inversión. Otros, en cambio, están tomando decisiones más radicales: venden sus propiedades en Santiago y se trasladan al sur, en busca de una mejor calidad de vida, menor estrés y conexión con la naturaleza.

Inmobiliaria Onewaite, con presencia en Pucón y Temuco, ha sido testigo de este fenómeno. La empresa ofrece departamentos desde las 2.700 UF que, además de conectar a sus propietarios con los principales atractivos del sur, entregan rentabilidades superiores a las que ofrece hoy el mercado inmobiliario en Santiago. En Pucón, la alta ocupación turística impulsa la demanda por arriendos temporales, mientras que, en Temuco, el crecimiento universitario genera una demanda estable por parte de estudiantes.

“Estamos viendo un cambio muy interesante en el perfil del inversionista: son personas conectadas, estratégicas, que valoran el entorno natural tanto como la rentabilidad de su inversión. Buscan propiedades que les permitan vivir o vacacionar con calidad, pero también generar ingresos. El sur de Chile se está consolidando como un destino ideal para este nuevo tipo de propietario”, afirma Gastón Braithwaite, Gerente General de Inmobiliaria Onewaite. (https://onewaite.com/)

El profesional entrega un detalle del perfil de estos inversionistas:

Parejas Jóvenes: Profesionales entre 30 y 40 años que buscan diversificar su inversión y, al mismo tiempo, tener un espacio propio para descansar.Motivación: Usar la propiedad algunas semanas al año y arrendarla el resto del tiempo para generar ingresos. Valoran la flexibilidad, el diseño moderno y la cercanía con la naturaleza.

Padres de Estudiantes: Familias que compran departamentos en ciudades universitarias como Temuco, donde sus hijos estudian.Motivación:Reducir costos de arriendo, asegurar un espacio seguro y, al finalizar la carrera, conservar el inmueble como inversión o renta fija.

Buscadores de Cambio de Vida: Personas o familias que deciden dejar las grandes ciudades (como Santiago) en busca de tranquilidad, menor estrés y conexión con el entorno.Motivación: Vender su casa en zonas urbanas para mudarse al sur y establecerse de forma definitiva, priorizando calidad de vida y comunidad.

Inversionistas Estratégicos: Compradores que ven el sur como una oportunidad de negocio por su alto flujo turístico y el crecimiento urbano.Motivación: Obtener una rentabilidad superior a la del mercado tradicional, arrendando por temporada alta o durante todo el año, según ubicación.

Propietarios Híbridos: Inversionistas que combinan uso personal y comercial del inmueble.Motivación: Vacacionar en la propiedad durante ciertas fechas del año y arrendarla el resto del tiempo mediante plataformas digitales, optimizando así su inversión.

El auge de este modelo refleja una tendencia más amplia: las personas no solo buscan dónde vivir o invertir, sino también cómo vivir. Y en ese sentido, el sur de Chile ofrece una combinación difícil de igualar: entorno natural, comunidad, conectividad y rentabilidad.

(Fuente: g5noticias.cl)

La opción rápida es buscar proyectos similares en venta en el sector elegido para hacer una primera comparación de los valores.

“Existen muchas plataformas de búsqueda de propiedades que permiten conocer la oferta de venta de departamentos, casas y locales comerciales. Hay que revisar la información del entorno cercano al inmueble que te interesa adquirir para conocer qué se ofrece, a qué precio, qué características tienen esas propiedades y cuál es su superficie. Hay que analizar entre cinco y diez opciones para hacer una buena comparación”, explica Reinaldo Gleisner, vicepresidente de la empresa Colliers.

Una excelente referencia es comparar el precio final con el valor promedio del metro cuadrado por comuna. El comprador debe dividir el precio publicado en UF por la cantidad de metros cuadrados que tiene la propiedad. Ese dato luego se contrasta con el valor del metro cuadrado en UF de cada producto en la comuna respectiva. La tabla que acompaña esta nota tiene los valores actualizados de casas y departamentos según el número de dormitorios y su ubicación.

“Sirve tanto para detectar unidades sobrevaloradas como las que están realmente en oferta. El valor del metro cuadrado de una comuna o sector es una referencia útil para saber si el precio de una propiedad está dentro de lo razonable”, detalla Sergio Barros, director ejecutivo de la compañía Enlace Inmobiliario.

Los analistas inmobiliarios indican que solo si el precio está por debajo del valor promedio del metro cuadrado es una oportunidad atractiva.

“El precio debería estar por debajo del valor de mercado. En general, ya se considera bueno cuando está entre 5% y 10% menos. Y ya con 20% menos podríamos decir que es una oferta excelente”, detalla María José Hodgson, subgerente de Bet4Home.

Coincide Barros: “Si el precio está 10% por debajo del promedio del sector, es una buena oferta que vale la pena analizar. Si llega al 15% o más, mejor. Es importante revisar si el precio incorpora adicionales como estacionamiento, bodega o equipamiento en cocina porque a veces se debe invertir varios millones más en este tipo de extras”.

Daniel Serey, gerente de Estudios de Toc-toc, añade que hay que tener la precaución al elegir las viviendas a comparar: “El precio por metro cuadrado solo sirve como referencia si se compara con unidades de tipología similar, ya que tiende a ser más alto en propiedades más pequeñas. Por ejemplo, en un edificio de Las Condes, un departamento de un dormitorio y un baño puede superar las 115 UF, mientras que uno de tres dormitorios y tres baños bordea las 90 UF”, señala.

Se puede regatear

Aunque la costumbre de pedir una rebaja en el precio de una vivienda se da más en propiedades usadas, lo cierto es que también se puede intentar para una propiedad nueva.

“Cunado el comprador está dispuesto a entregar una parte importante al contado o cuando se trata de vender unidades de entrega inmediata de difícil movilidad, las inmobiliarias están dispuestas a conversar condiciones y entregar beneficios extra para cerrar la venta”, detalla Hodgson.

Serey dice que mientras más alto el pie, mayor poder de negociación. “Cuando se requiere financiamiento adicional o facilidades de pago, es más difícil acceder a descuentos significativos”, explica.

Gleisner señala que nunca hay que bajar los brazos; hay que hacer siempre el esfuerzo de bajar el precio. “Mientras mayor sea la presión que tiene el vendedor por vender, más fácil será obtener algún beneficio adicional”.

(Fuente: lun.cl)

«Respecto al sobreprecio de los terrenos, han impactado de manera negativa los continuos cambios a los planes reguladores comunales, restringiendo severamente las normas de uso de suelo permitidos, y las normas de construcción como densidad, altura de edificación y constructibilidad. Las necesidades actuales de las personas van enfocadas a viviendas de menor metraje, hay un cambio demográfico importante, las familias son más pequeñas, ha aumentado la familia monoparental y los jóvenes han retrasado o descartado el tener hijos.

Sin embargo, la evolución de la normativa es completamente opuesta a la demanda efectiva del mercado -la cual ha cambiado bastante respecto a 20 años atrás-, generando una restricción a la disponibilidad de suelo urbano para proyectos de vivienda. Esto es explicación clave de la caída de los permisos de edificación al mínimo histórico», señala Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers.

De esta forma, según cifras de Colliers, el promedio del sobrecosto de 5,1% para el sector oriente, 7,2% para el sector Poniente, 8,7% norte, y 7,4% sur, producto de los factores mencionados, debido principalmente a cambios en los PRC, evolución de la normativa en la dirección completamente opuesta a la demanda efectiva del mercado de la vivienda y falta de liberación de terrenos.

El segundo punto es el sobrecosto generado debido a la permisología, con una excesiva demora en la aprobación de los 3 trámites más importantes para el desarrollo de un proyecto inmobiliario: anteproyecto, permiso de edificación y recepción final. «El sobreplazo producto de la permisología se traduce en sobre costo de un 12,2% por este factor y en el sector centro poniente llega a un 14,0%», detalla el análisis.

El tercer punto que ha incidido en un sobre costo de las viviendas según Colliers, son las políticas públicas que han obligado al mercado inmobiliario a enfrentarse a incertidumbre y paralizaciones. «La reforma tributaria eliminó la exención al IVA en la venta de viviendas nuevas, además de la eliminación del Crédito Especial de Empresas Constructoras. La ley de aportes al espacio público, que incluye la modificación a las mitigaciones viales, obliga a un aporte para el financiamiento de infraestructura urbana. Las modificaciones a la OGUC y la modificación de normas técnicas como eficiencia energética, accesibilidad universal, norma sísmica, norma de ductos, norma de iluminación para preservar la calidad astronómica del cielo y proteger la biodiversidad, ha obligado a presupuestar mayores costos ligados a los estándares de construcción. Asimismo, la influencia del consejo de monumentos, el cual cuenta con facultades para paralizar obras por extensos plazos, ha generado un costo operativo y financiero importante.

El informe detalla que, sumando la incidencia de los costos de los terrenos, sobreplazos en la aprobación de permisos de nuevos proyectos y políticas públicas que han limitado al mercado inmobiliario, el sobrecosto que representan estos factores sobre el valor final de las viviendas es de 32,7% en la Región Metropolitana. De este porcentaje, un 7,1% corresponde al sobre costo de los terrenos, 12,2% a la permisología y 13,4% a las políticas públicas.

¿Cómo evitar que las viviendas sigan encareciéndose?

Colliers detalla una serie de recomendaciones para combatir el sobreprecio de las viviendas. «Desde el punto de vista de los terrenos, se deberían aplicar incentivos normativos o tributarios que estimulen el desarrollo de terrenos urbanos que hoy están vacíos o subutilizados; actualizar la normativa urbana que actualmente obliga a considerar 4 personas por hogar, toda vez que el Censo ha demostrado que el promedio de personas por hogar ha disminuido a 2.8. Es fundamental dejar de restringir la densidad y potenciar la construcción de viviendas que tengan sentido con la demanda actual», señala Jaime Ugarte.

Respecto a la permisología, según Colliers es fundamental:

* Dar mayor legitimidad a los revisores independientes e implementar multas y atrasos del Organismo Revisor Estatal
* Centralizar, despolitizar y seguir criterios objetivos en normativas y restricciones
* Aplicar silencio administrativo positivo a la vivienda: es decir, que si una autoridad no responde en el plazo legal se permiso se pueda
considerar otorgado.
* Implementar a la brevedad las propuestas de Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales
* Volver a plazos de ejecución de proyectos del 2014, cuando se tardaban 1.298 días y no 1.905 como en la actualidad
* En materia de los planos reguladores, generar criterios generales que respondan a los cambios socieconómicos como los que indica el Censo, es decir, dejar de restringir densidad y terminar con la brecha que mantiene la normativa vigente con la realidad demográfica.

Asimismo, se deben simplificar los PRC para dar espacio a la interacción entre vendedores, compradores y desarrolladores

Respecto a las políticas públicas, desde Colliers enfatizan que:

* Se debe dejar de gravar con IVA la venta de viviendas DFL2. Alternativamente, diferir el pago del IVA hasta la primera reventa
* Reponer el crédito especial de empresas constructoras
* Limitar las consultas ciudadanas cuando los proyectos no presenten discordias a la norma urbana vigente
* Fomentar o subsidiar con mayor fuerza la construcción industrializada
* Reponer la exención de impuesto a la renta a los arriendos y eliminar el impuesto a la herencia bajo las propiedades acogidas al DFL2
* Minimizar los plazos para apelaciones por parte de entidades públicas.

(Fuente: g5noticias.cl)