Ante la necesidad de crear una normativa que reglamente esta importante actividad productiva, se ha presentado en la Cámara de Diputados un proyecto de ley el 3 de diciembre de 2008, bajo el Boletín N° 6228-03, de autoría de los diputados Francisco Chahuán Chahuán, Marcelo Forni Lobos, Rodrigo González Torres, Antonio Leal Labrín, José Miguel Ortiz Novoa, Denise Pascal, Alberto Robles Pantoja, Edmundo Eluchans Urenda, Eugenio Tuma Zedán, en orden a restablecer este registro público, con carácter de gratuito y universal, ante el Ministerio de Economía, Fomento y Turismo, estableciéndose requisitos mínimos de competencia e idoneidad para los corredores y agentes inmobiliarios, el cual, fue aprobado por la Comisión de Economía de la Cámara de Diputados, pero, posteriormente, fue rechazada por la Comisión de Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento.
Posteriormente, se presenta una iniciativa similar, el 11 de noviembre de 2015, mediante boletín 10391-03, por los diputados Germán Becker Alvear, Jaime Bellolio Aravia, Pedro Browne Urrejola, Cristián Campos Jara, Fuad Chahin Valenzuela, Joaquín Godoy Ibáñez, Joaquín Lavín León, Fernando Meza Moncada, Roberto Poblete Zapata, y, Joaquín Tuma Zedán, por moción de este último parlamentario. El 5 de marzo de 2018, se prueba en la Cámara de Diputados este proyecto de ley, encontrándose, actualmente, en tramitación en su segundo trámite constitucional, ante la Comisión de Economía del Senado.
Informe de la Corte Suprema
Sobre el mentado proyecto de ley, la C. Suprema de Justicia evacuó un informe [1], remitido a la Presidenta de la Cámara de Diputados, doña Maya Fernández Allende, de fecha 18 de abril de 2018, señalando que, aquel se orienta a la regulación de la actividad de los corredores de propiedades en el país, presumiblemente, para proteger los derechos de los consumidores finales que contraten con ellos, mas, en la especie, la normativa tiende a establecer requisitos formales para ejercer el corretaje de propiedades y publicitarse como tal, más que para el resguardo de los intereses de terceros, no existiendo la determinación de un bien jurídico protegido. Así, el artículo 13 del proyecto, dice que “las infracciones en que incurran las personas naturales o jurídicas que presten servicios de corretaje de propiedades o administración inmobiliaria, respecto de sus clientes, serán sancionados de conformidad con la ley N° 19.496 sobre protección de los derechos de los consumidores”.
También recalca el informe que, este segundo proyecto de ley, difiere de su primera versión, por cuanto, la obligatoriedad de pertenecer a este registro se otorga solo a quienes estuvieren inscritos, consagrando sanciones aplicables a través de los juzgados de policía local, restringiéndose su necesidad solo para fines publicitarios, por cuanto se reserva del derecho a utilizar la denominación de corredor o agente inmobiliario solo a quienes pertenezcan a este registro, siendo necesario, una aclaración por parte del legislador, del propósito del registro nacional, debiendo determinarse el bien jurídico protegido y definir, la actividad del corretaje según su contenido y no por los sujetos que la ejercen.
Continúa señalando el oficio, “Como se advierte, se define la actividad en base a las personas que la ejecutan, sin pronunciarse acerca de lo que significa –en los hechos- el corretaje de propiedades. Al respecto, en el informe emitido en el año 2015, se señaló que “parece que sancionar el uso de la expresión corredor de propiedades, es un mecanismo poco idóneo para cumplir las finalidades de la iniciativa, por dos razones. En primer lugar, pues, como resulta obvio, el uso de una expresión para referir a la actividad que se realiza puede ser fácilmente cambiado sin modificar el rol que materialmente se ejerce, arriesgando una alta tasa de inaplicación de la ley. Así, un rebelde a la normativa podría perfectamente titular su actividad como “intermediador inmobiliario”, “corredor de bienes raíces” o “asesor inmobiliario”, entre otras expresiones. En segundo lugar, la disposición regula el uso de un título o nombre de una actividad laboral, y no el ejercicio de la actividad en sí misma, que es lo que parece –o debiera inspirar- la regulación propuesta”. [2]
La C. Suprema señala que, en el proyecto se observan otras disposiciones transcendentes.
“I.- Ente a cargo del Registro de Corredores de Propiedades. Conforme al artículo 2, el referido registro de tipo electrónico deber ser llevado por el Ministerio de Economía, Fomento y Turismo. La versión original no lo señalaba.
II.- Diferenciación de requisitos de inscripción en el registro entre personas naturales y jurídicas. El proyecto primitivo exigía requisitos propios de personas naturales a las jurídicas -haber cursado enseñanza media o equivalente-.
Sin perjuicio de lo anterior, llaman la atención los requisitos que para las personas naturales establece el artículo 3, ya que en la letra a), exige “Ser chileno o extranjero con residencia continua en Chile por más de tres años, conforme al decreto ley N° 1.094, de 1975, que establece normas sobre extranjeros en Chile”, pues no se advierte la razón para exigir un período mínimo de permanencia formalizada en Chile para incorporarse al registro respectivo y, por ende, poder publicitar esta actividad. Otra tanto ocurre con la letra h), que agrega como condición “Los demás requisitos que establezca el reglamento”, habilitación cuya amplitud pareciera ser exagerada y en pugna con la reserva legal que, naturalmente, subyace a la regulación que el proyecto asume al ser impulsado.
III.- En cuanto a la determinación de sanciones penales que impiden ser incluido en el registro. Se observa la superación de ciertas indefiniciones en las referencias a sanciones de índole punitiva que acarrean la imposibilidad de ser registrado como corredor de propiedad o cancelación en el mismo, ya que la primera versión del proyecto aludía a la condena por “delito contra la propiedad”, ahora, la letra f) del artículo 3 acota a condena por delito que merezca pena aflictiva; lo que, en todo caso, plantea la duda en torno a si se refiere a penas que están siendo cumplidas o incluye aquellas que aparecen en los antecedentes del solicitante; y también en cuanto a la precisión de los delitos cuya condena ameritará la cancelación del registro, conforme se advierte del contenido de la letra d) del artículo 7, […]
IV.- Sentido de establecer la cancelación y suspensión en el registro bajo el nuevo diseño del proyecto. […]
V.- Nueva norma que fija el plazo para inscripción de quienes actualmente ejercen el corretaje de propiedades.” El artículo 15 fija un plazo de dos años contados desde la publicación del reglamento –debería ser desde la entrada en vigencia de la ley, para que las personas naturales y jurídicas que actualmente ejercen la actividad de corretaje de propiedades, acrediten el cumplimiento de los requisitos para ser incluidos en el registro. Sin embargo, no se advierte su sentido y eficacia dado que el nuevo diseño de la iniciativa sólo obliga a registrarse para fines publicitarios –no como condición para el ejercicio de la actividad económica-, siendo, por lo tanto, facultativo para quien ejerce la intermediación inmobiliaria pedir o no la inclusión cuando desee publicitar su trabajo. […]
VI.- En cuanto al contenido del reglamento que dictará el Ejecutivo para la ejecución de la ley. Al igual que en su primera versión, la primera disposición transitoria prevé un plazo de noventa días para que el Ejecutivo dicte el “reglamento para la aplicación de esta ley”, contados desde la fecha de su publicación. […]
VII.- Finalmente, incluye una segunda norma transitoria que fija el mismo plazo para la dictación del mentado reglamento y la época en que entrará en vigencia la ley, lo que importa dotar de coherencia a la implementación del nuevo cuerpo legal; […]” [3]
Requisitos que impone a las personas naturales el proyecto de ley Para la inscripción en el Registro Nacional de Corredores de Propiedades, las personas naturales deberán acreditar y proporcionar los siguientes antecedentes:
a) Ser chileno o extranjero con residencia continúa en Chile por más de tres años, conforme al D.L. N° 1.094, de 1975, que establece normas sobre extranjeros en Chile. [4]
b) Ser mayor de edad.
c) Nombre completo, rol único nacional y domicilio.
d) Declaración jurada de no encontrarse inhabilitado para su inscripción en el Registro.
e) Licencia de enseñanza media o equivalente.
f) No haber sido condenado por delito que merezca pena aflictiva.
g) Haber aprobado al menos, un curso de corretaje de propiedades o administración inmobiliaria de duración no inferior a seis meses impartido por instituciones de educación técnica superior acreditadas por el Estado u organismos técnicos de capacitación que cuenten con certificación de conformidad a lo dispuesto en el artículo 21 de la ley 19.518.
h) Los demás requisitos que establezca el reglamento. [5]
Requisitos que impone a las personas jurídicas el proyecto de ley Para la inscripción en el Registro, las personas jurídicas deberán acreditar y proporcionar los siguientes antecedentes:
a) Razón social, rol único tributario y domicilio según sus estatutos sociales.
b) Nombre del representante legal, rol único nacional, domicilio y vigencia del poder.
c) Nombre completo, rol único nacional y domicilio de los socios o accionistas.
d) Nombre, rol único tributario y domicilio de las personas naturales contratadas para prestar servicios como corredores de propiedades o agentes inmobiliarios.
e) Certificado del representante legal y/o administrador que acredite haber aprobado, al menos, un curso de duración no inferior a cuatrocientas treinta y dos horas lectivas, equivalentes a treinta y seis horas semanales en seis meses, sobre corretaje de propiedades o administración inmobiliaria, impartidos por instituciones de educación técnica superior acreditadas por el Estado u organismos técnicos de capacitación que cuenten con certificación de conformidad a lo dispuesto en el artículo 21 de la ley N° 19.518. [6]
A nuestro parecer, luego de la aprobación de esta normativa, el mercado debiera tender a que todas las operaciones inmobiliarias sean realizadas a través de un corredor, ya que la remuneración u honorario pagado, no debe entenderse como un costo o gasto de la misma, sino muy por el contrario, es una inversión y una forma de asegurar el patrimonio de los clientes.
Salvador Makluf Freig
Cofundador de GlobalBrokers
El Abogado Inmobiliario
[1]: Informe sobre el proyecto de ley 9-2018. Antecedente Boletín N° 10.391-03, Tribunal Pleno, Corte Suprema de Chile, Santiago 18 de abril de 2018. Mediante oficio N° 13.767, de 5 de marzo de 2018, al tenor de lo dispuesto en los arts. 77 de la Constitución Política de la República y 16 de la Ley N° 18.918, Orgánica Constitucional del Congreso Nacional, se remitió proyecto de ley, iniciado en Moción, que crea el Registro Nacional de Corredores de Propiedades y regula el ejercicio de dicha actividad, para recabar informe respecto de su art. 14 [Boletín N° 10.391-03], remitido a la Presidenta de la Honorable Cámara de Diputados, Señora Maya Fernández Allende.
[2]: Corte Suprema de Justicia de Chile, “Oficio N° 138-2015. Informe del Proyecto de Ley que crea el Registro Nacional de Corredores de Propiedades y regula el ejercicio de dicha actividad”, Boletín N° 10.391-03, 22 de diciembre de 2015, considerando noveno.
[3]: Informe proyecto de ley 9-2018. Antecedente Boletín N° 10.391-03, Tribunal Pleno, Corte Suprema de Chile, Santiago 18 de abril de 2018. Mediante oficio N° 13.767, de 5 de marzo de 2018, al tenor de lo dispuesto en los art. 77 de la Constitución Política de la República y 16 de la Ley N° 18.918, Orgánica Constitucional del Congreso Nacional, se remitió Proyecto de Ley, iniciado en Moción, que crea el Registro Nacional de Corredores de Propiedades y regula el ejercicio de dicha actividad, para recabar informe respecto de su art. 14 [Boletín N° 10.391-03], remitido a la Presidenta de la Honorable Cámara de Diputados, Señora Maya Fernández Allende.
[4]: El 14 de julio de 1975, se dictó el D.L. que establece normas sobre extranjeros en Chile, de acuerdo a lo dispuesto en los Decretos Leyes N°s. 1 y 128 de 1973, y 527 de 1974.
5] El Proyecto de Ley que crea [reinstaura] el Registro Nacional de Corredores de Propiedades, en su art. primero de sus disposiciones transitorias, establece que, el reglamento para la aplicación de esta norma jurídica, deberá dictarse dentro de los noventa días siguientes a su publicación en el Diario Oficial.
[6]: La intención del legislador es que, solo aquellas instituciones públicas o privadas que se señalan en la norma, puedan impartir los cursos especiales de capacitación para corredores de propiedades, habida consideración de su formalidad y seriedad; de ahí, que se haga mención a la ley N° 19.518, art. 21, que prescribe: “Para solicitar la inscripción en el Registro a que se refiere el artículo 19 de esta ley, los organismos deberán cumplir con los siguientes requisitos: 1º Contar con personalidad jurídica, la que deberá tener como único objeto social la prestación de servicios de capacitación. 2º Acreditar que disponen de la certificación bajo la Norma NCh 2728, establecida como Norma Oficial de la República por la Resolución Exenta Nº 155, del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción, publicada en el Diario Oficial el 19 de mayo de 2003, o aquélla que la reemplace. 3º Disponer en forma permanente de una oficina administrativa en la región en la cual se solicita su inscripción en el registro, acreditada según lo establece el reglamento. 4º Acompañar los antecedentes y documentos que se requieran para los efectos de proporcionar la información pública a que se refiere el artículo 19. La inscripción en el Registro se acreditará mediante copia de la respectiva resolución […]
