Privados del mundo inmobiliario crean mesa de trabajo para enfrentar el proyecto de ley “arriendo a precio justo”

El proyecto de ley bautizado como “arriendo a precio justo” que busca terminar con el cobro de rentas en UF, propuso también eliminar los servicios de corretaje para el arrendatario (salvo que lo solicite expresamente). Esto último, no sólo dejaría sin su fuente de trabajo a miles de personas, sino que además perjudicaría a quienes delegan la búsqueda de arrendatarios e, incluso, la administración de sus propiedades.

Tras conocer los detalles de la iniciativa, dirigentes gremiales, abogados y empresas del mundo proptech, como FirmaVirtual, conformaron una mesa de trabajo que buscará impulsar la profesionalización del corretaje, en lugar de su eliminación. “Aspiramos a lograr que se conforme una federación nacional de corredores de propiedades”, explica Christian Rodiek, CEO de FirmaVirtual y uno de los voceros de la agrupación en la que participan asociaciones gremiales como CPVAL, ACOP y COPROM.

Según el fundador de la startup que intermedia miles de contratos de arriendo y promesas de compraventa en Chile, Perú y México, en el mundo del corretaje -como puede suceder en cualquier rubro- existen personas con mucha trayectoria y conocimiento; así como otras que, lamentablemente, no dan el ancho.

Contar con la asesoría de las primeras ha sido fundamental para sus inversiones inmobiliarias y, por lo mismo, quiso sumarse a la cruzada que busca profesionalizar el trabajo de los corredores y corredoras de propiedades. “No es buena idea que desaparezcan, porque todo lo que implica un arriendo -desde la búsqueda del inquilino ideal hasta la firma y administración del contrato- requiere tiempo y experiencia”, sostiene Christian Rodiek.

En este sentido, los integrantes de la mesa de trabajo en la que participan más de 20 personas del ecosistema inmobiliario apuestan por fortalecer la formación en corretaje, conforma con los códigos de ética a los que se ajustan quienes se han desempeñado en el rubro por varios años, ya sea en forma independiente o a través de empresas o franquicias.

“Queremos promover la creación de un Registro Nacional de Corredores de Propiedades, para fortalecer la transparencia y dar más seguridad a las personas que confían en estos intermediarios, tanto para el arriendo como para los procesos de compraventa de inmuebles”, concluyó el CEO de FirmaVirtual y uno de los representantes de la mesa de trabajo que nació tras el anuncio del proyecto “Arriendo a precio justo”.

En la comisión legal participan Salvador Makluf, cofundador de GlobalBrokers; Natalia Bustos, socia de COPROM; Sol Ordaz, profesora de Cpval; Johanna Mella, representante de corredores y corredoras independientes.

En tanto, la comisión de comunicaciones quedó conformada por Christian Rodiek, fundador de FirmaVirtual; Germán Cifra, cofundador de Nexxos y director de la Academia Portal Inmobiliario; Ariel Arancibia, presidente de Cpval; Ricardo Ziede, cofundador de GlobalBrokers; José Valdés, secretario general de Acop; y Carol Martínez, directora de COPROM.

(Fuente: Diario Estrategia -Diarioestrategia.cl)

Radiografía a la Ley “devuélveme mi casa”: Qué saber y cómo aplicarla

La normativa que se lanzó hace casi un año y que busca facilitar el cobro del arriendo y el desalojo de viviendas en caso de requerirlo, ha recibido apoyos y críticas. Acá, abogados recomiendan los pasos a seguir en caso de necesitarla.

En junio de 2022 entró en vigencia la ley 21.461, más conocida como “Devuélveme mi casa”, la cual busca facilitar el cobro del arriendo y el desalojo de viviendas en casos de no pago o daños materiales.

Luego de casi de un año, no son pocos quienes han criticado la normativa: afirman que no ha sido efectiva y que “ha existido un problema comunicacional”. Otros, sin embargo, opinan que representa un avance importante y que es fundamental conocer los detalles para llevar a cabo un proceso eficiente.

“La norma ha presentado inicialmente ciertas complejidades en su aplicación. Esto se debe a que los tribunales fueron adecuando paulatinamente su función al nuevo diseño”, establece Javier Molina, abogado de Garnham Abogados.

¿Pero qué hay que saber de esta normativa? ¿Qué hacer si existe mora por parte de un arrendatario? Acá, los expertos detallan todas las características de la ley. 

¿De qué se trata?

Esta normativa incorpora modificaciones a la ley 18.101, la cual fija normas especiales sobre arrendamientos en predios urbanos.

En particular, esta ley busca agilizar los procesos de desalojo devolviendo los inmuebles a sus dueños, además de establecer un monitoreo de cobro de cuentas.

Todo esto funciona en base a la presentación de una demanda civil, además de “solicitar la restitución del inmueble cuando se dé por terminado el contrato, cuando exista una destrucción parcial de la casa o cuando haya quedado inutilizada para su uso como consecuencia de la falta de cuidado de la persona que arrienda”, se lee de ChileAtiende.        

Los principales puntos a presentar en la acción judicial son tres: nombre, profesión y domicilio del arrendador y arrendado; documentos que acrediten las mensualidades adeudadas, y una solicitud formal para que el deudor pague sus obligaciones.

¿Pero cuánto se demora el proceso? Miguel Martínez, abogado de Martínez & Rodas, entrega detalles: “La ley efectivamente es más rápida, aunque hay que esperar a veces unos tres meses. Las sentencias salen más rápido pero los lanzamientos dependen de un receptor judicial quienes pueden cobrar cerca de $ 600 mil. Eso genera una traba para los demandantes porque es muy caro. Sin embargo, cuando sale la sentencia y se notifica, la gran mayoría de los arrendatarios se van”.

¿Es efectiva?

Es el punto que más división genera entre expertos. Por ejemplo, Christian Rodiek, socio fundador y CEO de FirmaVirtual, opina que la ley “es efectiva, pero quizá no lo suficiente aún. Es efectiva porque se puede desalojar a las personas morosas, no solo por atrasos en el pago de arriendo, sino también por no pagar los servicios básicos. Es un buen comienzo y da más seguridad”.

Por su parte, Daniel Aimone, abogado de AK Contadores, dice que la normativa “ha impactado positivamente en la rapidez en que se puede recuperar la propiedad en arrendamiento”.

Esto, porque “hasta antes de la nueva ley el procedimiento judicial tenía los mismos plazos que un juicio sumario, sin ninguna prioridad para la dictación de la respectiva sentencia por los tribunales. Con la nueva ley se establecen plazos perentorios para los mismos jueces que, primero, facilitan la tramitación del juicio, y segundo, obligan al tribunal a dictar sentencia en un plazo bastante más acotado”.

Algo distinto expresa Rodrigo Cabrera, socio de CBC Abogados: “(Acá) existió un problema comunicacional. Al momento de su promulgación se le prometió a las personas que con esta ley serían capaces de recuperar su vivienda en un plazo no superior a 10 días, y lo cierto es que los plazos son superiores”.

Una idea similar comparte Diego Messen socio de Moraga & Cía: “Lamentablemente, en muchos casos los tribunales no han aplicado la norma con el espíritu que estaba establecido en la ley, dilatando los procesos de manera similar a lo que existía antes de la entrada en vigencia de la normativa. Aún persisten trabas que hacen complejo instar a un término del contrato de manera ágil y efectiva”. 

¿Qué hacer si hay mora?

Antes de llevar a cabo la ley, es fundamental saber qué hacer si existe mora por parte de un arrendatario.

Christian Rodiek establece que “el trámite (demanda) se puede hacer muy fácilmente si hay un contrato de arriendo firmado, ya sea con firma electrónica o si el acuerdo fue de palabra”.

Por su parte, Javier Molina explica que es fundamental “realizar las intimaciones al pago que indique el contrato y si no hay respuesta interponer una demanda monitoria de cobro de pesos y restitución del inmueble. Respecto al pago, podrían constituirse garantías en forma previa a la celebración del contrato para sortear de mejor manera la situación de un arrendatario que no paga”.

Además, comenta Cristóbal Horwitz, socio de ARH Abogados, hay que “ejercer los derechos que el contrato y la ley disponen en favor del arrendador de forma inmediata. Concretamente –y al margen de las situaciones puntuales que puedan ocurrir–, se recomienda iniciar las acciones consagradas en la ley 18.101 en forma oportuna y no esperar a que se acumulen varios meses de rentas impagas para recién acudir a la justicia”. 

¿Cómo reducir el riesgo?

Los expertos aclaran que lo ideal es evitar llegar a este punto. Para eso, es clave elegir bien a los arrendatarios.

“Previo a la celebración del contrato es aconsejable analizar la situación financiera del futuro arrendatario. Por ejemplo, mediante cualquier informe que exprese algún indicador de riesgos. También se podría complementar con el otorgamiento de garantías que podrían ejecutarse ante un eventual incumplimiento”, opina Javier Molina.

Algo similar declara Daniel Aimone: “Últimamente se recomienda seleccionar a arrendatarios que arriendan en común un inmueble, pues si son varios y perciben ingresos, se facilita el pago de la mensualidad. Por último, es muy importante tener un codeudor solidario que suscriba también el contrato de arrendamiento, pues ante un no pago del arrendatario, se le puede exigir el pago a este tercero”.

Si el usuario no quiere realizar esa exhaustiva revisión, tiene la oportunidad de tercerizar la gestión de arriendo a una empresa especializada, quienes se hacen cargo de buscar, seleccionar y recibir los pagos mensuales. Incluso algunas empresas ofrecen seguros de no-pago durante tres o seis meses.

(Fuente: DFMás -Dfmas.df.cl)

Normas legales y reglamentarias

A partir de la entrada en vigencia del CC° en el año 1865, los corredores de propiedades se regían por los artículos 234 y siguientes de dicho cuerpo legal, que tratan sobre los corredores en general, los cuales, debían ser nombrados por el Presidente de la República, previa propuesta de los juzgados de comercio. Posteriormente, bajo la vigencia de la Constitución Política del Estado de 1925, en 1943 se dicta la ley 7.747 que sustrajo del Código de Comercio esta actividad, estableciendo la primera regla especial para quienes participan profesionalmente de la intermediación de inmuebles, la cual, rigió hasta el año 1977.  

A continuación, el 27 de octubre de 1944 se dictó el Reglamento N° 1205, del Ministerio de Economía. Ahora bien, la ley mencionada y su reglamento complementario, fueron derogados, lo que produce que, en la actualidad no exista una norma especial que regule el corretaje de propiedades, siendo esta actividad, una tan relevante para el crecimiento y economía de nuestro país, que requiere necesariamente de un marco normativo que establezca las bases generales de su desarrollo.  

Mediante Decreto Ley N° 953 de 15 de octubre de 1977 y Ley N° 18.796 de 24 de mayo de 1986, se derogó el Registro Nacional de Corredores de Propiedades, y junto a ello, desaparecieron también todas las normas que regulaban el corretaje de propiedades. 

El Reglamento de Corredores de Propiedades

El artículo 1° del Decreto 1205 del Ministerio de Economía y Comercio, publicado el 09.11.1944, hoy derogado, señalaba: “Son corredores de propiedades las personas naturales que, reuniendo los requisitos que señala el presente Reglamento ejecutan habitualmente actos de mediación remunerada entre contratantes para facilitar la conclusión de operaciones sobre inmuebles, establecimientos comerciales o industriales, tales como compraventa, permutas, arrendamientos e hipotecas, o que, al mismo tiempo, se dedican a la administración de inmuebles ajenos, como actividad conjunta o anexa a la anteriormente expresada, o en caso que dentro de la administración haya actos de mediación.”

Proyecto de ley modifica la ley Nº 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, para permitir que se celebren asambleas de copropietarios por medios telemáticos durante la pandemia.

La iniciativa pasó para su estudio a la Comisión de Vivienda y Urbanismo del Senado.

La moción, patrocinada por los Senadores Francisco Chaúan, Juan Castro y David Sandoval, modifica la Ley Nº 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, para permitir que las asambleas de copropietarios puedan celebrarse por medios telemáticos inició su tramitación en el Senado.

La iniciativa se funda en el antecedente de que el país se encuentra afectado hace más de un año por la pandemia del Covid-19, lo que ha significado la imposición de limitaciones al derecho de reunión de los ciudadanos, restricciones por aforo e incluso confinamiento obligatorio en ciertas oportunidades.

Esta situación impide realizar las asambleas de copropietarios que, según los artículos 17 y siguientes de la Ley Nº 19.537, deberán llevarse a cabo para resolver todo lo concerniente a la administración de los condominios. Lo anterior afecta la posibilidad de adoptar los acuerdos necesarios para el buen funcionamiento de las comunidades de copropietarios.

En tal contingencia, la iniciativa busca permitir que se concreten las mencionadas asambleas por medios telemáticos, que puedan garantizar la verdadera identidad de los participantes. A su vez, en lo que respecta a las actuaciones o certificaciones notariales que los estatutos y reglamentos de copropiedad exigen, el proyecto agrega que los ministros de fe deberán dejar constancia de la celebración de la asamblea y su contenido.

Se propone, además, que esta medida se prolongue por la duración del estado de catástrofe, y hasta tres meses después que éste haya cesado.

A los fines indicados, el proyecto de ley agrega un artículo segundo transitorio a la Nº19.537, del siguiente tenor:

«Durante el estado de catástrofe, y hasta tres meses después que éste haya cesado, las asambleas ordinarias o extraordinarias de propietarios, podrán hacerse por medios telemáticos, que garanticen la identificación de los mismos, y las certificaciones notariales que los reglamentos de copropiedad exigieren para tal efecto, deberán hacerse por los referidos Ministros de Fe, dejando constancia íntegra de haberse efectuado la asamblea y su contenido, como los acuerdos adoptados y votaciones efectuadas, certificando asimismo cual fue el soporte electrónico empleado para dicho efecto».

El proyecto de ley paso para su estudio a la Comisión de Vivienda y Urbanismo del Senado.

Se espera, de acuerdo a lo confirmado por el Senador Chahuán, que prontamente se hagan las indicaciones en la Comisión de Constitución para que en enero se vote la iniciativa en particular.

Esta tarde el Senado aprobó en general el proyecto de ley que busca modificar la actual reglamentación que rige para los contratos de arriendo de predios urbanos regidos por la Ley 18.101, cuyo última modificación fue el 11 de abril del año 2003. 

El objetivo de esta iniciativa es garantizar también los derechos del arrendador. Así lo confirmó el senador RN, Francisco Chahuán, quien precisó que ahora la moción vuelve a la Comisión de Constitución para su discusión en particular.

“Es imprescindible modificar la Ley de Arriendo para evitar los abusos de algunos arrendatarios que, no cumpliendo con las obligaciones establecidas en el contrato, dilatan la entrega de las propiedades”, afirmó el parlamentario.

“Es por eso que hay que hacer los ajustes necesarios. Este es un proyecto de larga tramitación en el Parlamento; y hoy el Gobierno le ha puesto discusión inmediata justamente para evitar que estos abusos de transformen en permanentes”, manifestó.

Finalmente dijo que “esperamos que la discusión en particular tenga pronta tramitación. Se fijó una fecha de indicaciones para la primera semana de enero, y esperamos que podamos tener prontamente una ley de la República que nos permita garantizar también los derechos del arrendador”.
 

Por

Salvador Makluf Freig

Vender una aguja, una bebida o un libro, sin duda son operaciones menos complejas que la de vender un inmueble; aún así no se necesita de ningún requisito para habilitarse como agente inmobiliario en Chile, con las perniciosas consecuencias que ello trae. 

Por ello, ACOPROT A.G. presente en la Región de la Araucanía, es un importante actor de la industria inmobiliaria cuyo objetivo es la formalización de la de la misma con altos estándares de ética y profesionalismo; aquel actor cuenta con un Directorio y un Código de ética que rige sus actuaciones. 

ACOPROT A.G. tiene actualmente 52 socios activos en la Región de la Araucanía, constituyéndose mediante asamblea el 11 de enero de 1994, siendo inscrita en el Registro Regional de Asociaciones Gremiales el 14 de agosto de 1995. 

Desde hace más de 15 años ACROPOT es una delegación Regional de ACOP – Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios A.G. [www.acop.cl] 

Diario Inmobiliario conversó en exclusiva con Eduardo Sepúlveda (coma) Director y Tesorero de la entidad, para conocer su parecer sobre la falta de regulación legal de los corredores de propiedades. 

¿Por qué en Chile no existe un registro Nacional de Corredores de Propiedades?

Porque mediante el Decreto Ley N° 953 del 15 de octubre de 1977 y la Ley N° 18.796 del 24 de mayo de 1986, se derogó el Registro Nacional de Corredores de Propiedades que estaba bajo la tuición del entonces Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción; aquel entregaba un número de registro a cada agente inmobiliario que otorgaba el distintivo de profesional.

¿Cuáles son las principales denuncias que existen en contra de los intermediarios inmobiliarios?

La desregulación permite que tan importante actividad pueda ser desarrollada por cualquier persona mayor de 18 años sin ningún requisito mínimo, lo que ha traído consigo innumerables problemas a los interesados: por ejemplo errores graves por desconocimiento o estafas que perjudican gravemente los intereses de los usuarios, y ese terreno ya es peligroso evidentemente. Veamos: venta de loteos brujos, arriendo de verano que no se condice con la realidad, cobro de honorarios y/o comisiones por servicios no prestados correctamente, etc. 

¿Cada asociación tiene un Comité de Ética que vela por el buen cumplimiento de las normas disciplinarias?

Las Asociaciones Gremiales permiten mejorar en parte la actividad ya que contamos con un Estatuto y un Código y Comisión de Ética y Disciplina; sin embargo, cerca del 90% de quienes ejercen la actividad no se encuentran agremiados porque nada los obliga a ello. 

En efecto en Chile desde la derogación de la normativa que establecía mínimos a los intermediarios, cualquier persona, inclusive aquella(s) condenada(s) por reiterados delitos económicos y en contra de la propiedad, como estafas, defraudaciones o giro doloso de cheques, puede(n) ejercer el corretaje de propiedades. 

¿Por qué recomienda capacitarse y ser parte de una Asociación Gremial?

El ejercicio de nuestra actividad se ve afectada permanentemente por cambios de todo tipo que exigen capacitación permanente en todas las áreas, que obligan a los agentes a estar al día de dichos cambios para entregar un servicio de calidad y que no desprestigie la actividad como sucede actualmente. Como se dijo anteriormente, las Asociaciones Gremiales son una buena forma de paliar en parte la desregulación de esta importante actividad económica. El mal ejercicio de ella puede perjudicar gravemente el patrimonio de una persona. 

En resumen, una actividad regulada y profesionalmente ejercida irá en beneficio de toda la sociedad, por lo que se hace imprescindible reponer el Registro Nacional de Corredores de Propiedades.

Desde el mes de marzo del año 2018, el proyecto de ley que tiene por objeto la reinstauración del registro para corredores inmobiliarios duerme en el Senado, siendo la última gestión útil realizada(,) un oficio de la Comisión de Economía (para) ante el Ministerio de Economía, con el objetivo de fortalecer la iniciativa legal. 

Sin duda creemos en la libertad de trabajo y la libertad económica, como también creemos en la responsabilidad del Estado a través de la legislación, de establecer estándares mínimos para una actividad fundamental para toda la sociedad (toda) y la economía nacional. 

Un proyecto de Ley permitirá el corte del gas de red y servicio de internet. 

Contar con una buena administración en los condominios es fundamental; mantener una buena comunicación entre los ocupantes y quienes administran los recursos es relevante para mantener la paz social y el bien común. Por ello, entrevistamos a ComunidadFeliz.cl sobre las nuevas tendencias en la administración y las herramientas tecnológicas disponibles. 

Al día de hoy en Chile -si bien existe un proyecto de Ley en segundo trámite constitucional- no existe una regulación que obligue a quienes administren edificios y condominios a tener y mantener una capacitación continua. ¿Cuál es su opinión al respecto y considera que deberíamos tener un examen anual sobre esta materia para desempeñarme como administrador?

Si bien existen administradores que desempeñan muy profesionalmente su cargo sin tener ningún curso de administración, optar por estas capacitaciones siempre refuerzan los conocimientos a los ya experimentados y entregan una base sólida a quienes están comenzando.

Desde tomar cursos de administración de condominios para aprender estrategias claras de manejo de finanzas, uso de softwares de administración como ComunidadFeliz, artículos clave en el Reglamento de Copropiedad e incluso técnicas de negociación y resolución de conflictos van a complementar la gestión de cualquier administrador de condominios.

¿Qué trámites quedan por cumplir para que este proyecto que establece requisitos a los administradores vea la luz?

Por ahora, el próximo paso para que se discutan los puntos pendientes en la comisión mixta, la cual aún no tiene fecha concreta para realizarse.

Los puntos a debatirse serán sobre:

1. Si los condominios rústicos se pueden acoger a la ley.
2. Viviendas sociales dentro de condominios.
3. Alojamiento temporal, como Airbnb.
4. Respaldo de las consultas digitales.
5. Temas sobre el libro de actas de las asambleas.
6. Miembros del comité de administración.
7. Contratación de los seguros.
8. Condominios en superficies muy grandes.
9. Cierres opacos en condominios frente a un espacio público.
10. Cantidad de unidades de viviendas sociales.
11. Fondo común en viviendas sociales.
12. Acreditación de los administradores
13. Conjunto de parcelaciones rurales
14. Postulación a programas financiados con recursos fiscales de viviendas sociales.

¿Cuál es el consejo que darían a las comunidades al momento de elegir un administrador profesional? ¿Conocen cuál es el número aproximado de administradores que existen en Chile?

 En ComunidadFeliz nos guiamos de los lineamientos que sugiere AdministradoresChile.cl para elegir a una nueva administración, y son 4 puntos:

Educación: que los administradores tengan al menos un curso en administración de condominios es importante; las carreras de administración de empresas e ingenierías son preferibles por su naturaleza, pero no lo consideramos como excluyente. Conocimiento intermedio - avanzado en Excel es valioso, así como nociones básicas de contabilidad y recursos humanos.

Manejo de softwares de administración: hemos hecho investigaciones internas que comprueban cómo los administradores que se apoyan en softwares de administración pueden gestionar mayor cantidad de comunidades manteniendo (e incluso aumentando) un servicio de calidad.
Y por la naturaleza de nuestro sector, en ComunidadFeliz promovemos la digitalización de los condominios para que los administradores puedan pasar menos tiempo llenando tablas de Excel y más tiempo visitando y escuchando a sus comunidades.

Referencias: en este rubro muchos de los contactos se manejan por referencias y recomendaciones. Si un condominio tiene una buena experiencia con un administrador, es posible que lo recomiende a otro, es por eso que antes de recomendar a un administrador, se verifican que las referencias de sus trabajos anteriores sean positivas.

Certificaciones: se debe ver el historial de comportamiento financiero, dado que esta persona es la que llevará las finanzas delcondominio, no significa que si tiene una deuda en DICOM no sea elegible (porque hay casos de casos), pero sí que tenga un bajo nivel de riesgo.
Asimismo, acceder a los antecedentes penales es importante para medir el comportamiento cívico de este candidato, quien estará en contacto directo con el comité y residentes del condominio.

Por último, sus antecedentes laborales y previsionales también serán cruciales, para medir su desempeño en trabajos anteriores hayan estado relacionados con la administración de edificios o no.
Si hay aproximadamente 40.000 condominios en Chile y que cada administrador lleva en promedio 4 condominios, podemos decir que hay cerca de 10.000 administradores de edificios en todo el país.

¿Cómo nace Comunidad feliz y cuáles son los principales servicios que entregan a las comunidades?

Nace de tres jóvenes emprendedores que vivieron en edificios de muchos apartamentos y que experimentaron varios de los problemas frecuentes, como no entender qué se cobraba en su gasto común, espacios que podían estar en mejor estado y nace como una alternativa y mano derecha a los administradores para conectar con sus residentes y para transparentar los movimientos financieros ante el comité.

El principal servicio es el software de ComunidadFeliz que cuenta con diversos módulos que apoyan el día a día del administrador, desde la emisión de gastos comunes por comunidad, reportes, conciliación bancaria automática gracias a la posibilidad de conectarse con el banco del condominio, módulos para conserjes, mantenciones y por supuesto la app para residentes, donde pueden ver el detalle y pagar su gasto común con un clic y con opción de cuota, reduciendo el porcentaje de morosidad hasta en un 30%.

Las capacitaciones y crecimiento de nuestros clientes también nos la tomamos en serio, donde con frecuencia ofrecemos capacitaciones exclusivas en ventas, asesoría legal gratuita, plantillas descargables con documentos de uso frecuente y mucho contenido relacionado en el blog, por último, gracias a la alianza con AdministradoresChile apoyamos a que nuestros clientes consigan más clientes al referirlos a condominios.

¿Es necesario un software de administración?

¡Muy necesario! Porque aporta transparencia a los condominios, y como decimos “Cuentas Claras crean Comunidades Felices” A todos les importa saber a dónde va y cómo se está invirtiendo el dinero que aportas en el gasto común, es por eso que la transparencia de las finanzas, confianza con la administración, seguridad de que se está haciendo un buen uso del presupuesto y claro, la digitalización de las comunidades se hace cada vez más presentes.

Otro aspecto relevante es generar valor y conectar, con un software los administradores de edificios pueden apoyarse en que los cálculos complejos se realizan automáticamente y en todas las funciones que hay para agilizar su trabajo, de modo que pase menos tiempo sentado frente a la computadora y más tiempo visitando a las comunidades y conectando con ellas.

En este punto, un software es la mano derecha del administrador, un asistente digital y nos llena de orgullo ver como más profesionales lo están adoptando, porque también les permite crecer con más clientes y mejorar su calidad de vida.

¿A través del uso de la aplicación móvil para los residentes han bajado el nivel de reclamos existentes en las administraciones?

Es una pregunta amplia porque hay distintos tipos de reclamos, pero lo concerniente al gasto común si disminuyen, porque los residentes tienen el poder de entrar a la app cuando quiera y ver cómo se distribuye su aporte al condominio, sin tener que escribir un correo a la administración, además entienden lo que se está cobrando en su gasto común y pueden ver el aporte que contribuye al bienestar de la comunidad.

No obstante, en un edificio que alberga 300 personas es difícil que todos estén de acuerdo con las medidas de la administración o el comité, por lo que los reclamos siempre están, pero la app permite conectar más rápidamente y dirigir los conflictos al área correspondiente. De hecho, gracias al diario mural digital y la posibilidad de hacer encuestas, la administración puede escuchar y considerar la voz de la comunidad antes de tomar decisiones grandes que afecten a todos.

Actualmente se calcula que un 35% de los habitantes en comunidades se encuentran en mora del pago de los gastos comunes. ¿Están de acuerdo en que la administración pueda cortar el suministro de gas de red e internet a los ocupantes para potenciar el bien común y la paz social en los condominios?

Si bien puede ser una medida drástica, es una medida que está aprobada por la Ley de Copropiedad y eso "es la guía" que todos los administradores deben seguir para administrar.

Recomendamos y promovemos que la primera medida sea la comunicación, el diálogo y la negociación para estos difíciles casos, dado que si bien hay residentes que no pagan a tiempo por razones personales, otros siguen viviendo las consecuencias de la pandemia y el desempleo, donde su calidad de vida y presupuesto se vieron afectados, pero que siguen sujetos a un contrato de arriendo anual o con otras variantes, explicó ComunidadFeliz. 

Estar atentos a la pronta promulgación de esta Ley de Copropiedad será muy relevante para entender los derechos y deberes de la comunidad en su conjunto, de los ocupantes y de la administración, recordando que el bien común es más importante que el bien particular. 

Durante la Pandemia producida por el Coronavirus o Covid-19, se ha ralentizado la tramitación de los juicios civiles en general, y de los juicios de arrendamiento en particular, inclusive, existe un proyecto de Ley que se ha presentado en la Cámara de Diputados, con la intención de suspender los embargos y los lanzamientos en esta especie de juicios, hasta el mes de diciembre de 2021, lo cual, traería aparejado, en caso de aprobación graves perjuicios para los propietarios. Este proyecto ha sido aprobado en su primer trámite constitucional, encontrándose actualmente en el Senado.

Se calcula que millones de chilenos son dueños de una sola propiedad, la cual, en ocasiones ha sido arrendada a efectos de poder costear el arriendo de una vivienda con mejores condiciones para su familia, pagando un diferencial entre la renta que recibe y la renta que debe pagar; a su vez, hay que entender que el 85% de las propiedades que se adquieren en Chile, se produce producto de la solicitud y obtención de un crédito hipotecario ante un banco o una institución financiera como una mutuaria, empresa de seguros o cajas de compensación. 

Si el estado, a través de uno de sus poderes, desea expropiar una de las facultades del dominio sobre los inmuebles, cuál es, la de gozar -recibir las rentas civiles- debe realizar una prestación en contrapartida, en el sentido, de proceder a pagar los dividendos o bien, las rentas que no se van a obtener si se aprueba este proyecto de Ley; o también, aprobar una norma que permita retrasar, sin el cobro de intereses ni multas el pago de los créditos o mutuos hipotecarios, a efectos de que no se produzca la mora, y el cobro total de la deuda. Debemos mirar las tres caras de la moneda [incluya el canto en esta ecuación] antes de tomar decisiones apresuradas como las planteadas por el Parlamento, en una acción que podrían desmejorar la calidad de vida de millones de chilenos. 

Salvador Makluf Freig
Abogado Inmobiliario 
Cofundador GlobalBrokers.cl 

Antiguamente la solicitud se realizaba ante Carabineros de Chile, quien extendía un salvoconducto al arrendatario en orden a que pudiera trasladar los bienes muebles de una propiedad a otra. Dicha situación cambió, por cuanto se entregó esta facultad a las Notarías Públicas o bien al Oficial del Registro Civil en aquellas comunas en donde no existan Notarias, para eliminar este trabajo administrativo a la policía uniformada.

El funcionario público emite este instrumento previa declaración jurada del solicitante y acreditación del pago de las cuentas por servicios básicos y gastos comunes, si proceden y, un certificado del propietario donde consta que se encuentra al día en el pago de las rentas, individualizando tanto el domicilio que tenía, como el nuevo que tendrá. 

La Ley N° 20.227, publicada en el Diario Oficial el 15 de noviembre de 2007, en su artículo 4° prescribe: “El propietario u ocupante a cualquier título de una vivienda, para cambiar su domicilio, deberá efectuar una declaración jurada ante el notario con competencia en la comuna en que el declarante tiene actualmente su morada, o ante el Oficial del Registro Civil competente en el mismo lugar, si allí no hubiere notario, en la cual dejará constancia del domicilio del cual se mudará y de aquél al cual lo hará. En esta declaración jurada se deberá dejar constancia, además, de que el declarante no tiene impedimento legal, judicial ni contractual para efectuar la mudanza. 

El Notario o el Oficial Civil ante el cual se realice la declaración señalada en el inciso precedente solicitará al declarante antecedentes que acrediten la calidad invocada, para lo cual bastará exhibir los recibos del impuesto territorial o del pago de los servicios, extendidos a su nombre. Si quien se trasladará no es el propietario, deberá presentar la autorización de éste o de quien haya recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias de encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble.

El arancel por la declaración jurada señalada en el inciso primero no podrá ser superior a dieciocho milésimos de unidad tributaria mensual. 

Si no se ha dado cumplimiento a las disposiciones precedentes, Carabineros impedirá que se efectúe la mudanza. Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales, por el respectivo juzgado de policía local”.

Este documento es necesario, ya que existe en nuestra legislación un delito denominado receptación, contemplado en el artículo 456 bis A del  Código Penal, que tiene por finalidad que se conozca el origen de todos los bienes muebles, estableciendo una presunción, para quien tenga en su poder bienes de los cuales no pueda acreditarse su dominio -lo que sucedería si no contamos con este documento- se presumirá que los obtuvo de forma ilícita, ya que es difícil guardar en el tiempo boletas y facturas de los bienes muebles y electrodomésticos que guarnecen el hogar.

Salvador Makluf Freig
El Abogado Inmobiliario
Cofundador de GlobalBrokers.c

La fuente normativa para proceder al cobro de los derechos de aseo municipal, en encuentran en los artículos 6 al 10, inclusive, del Decreto Ley N° 3.063, que corresponde a la Ley de Rentas Municipales. 

Esta especie de tributo corresponde a un cobro por la extracción o retiro de los residuos sólidos domiciliarios, los que son definidos como las basuras de carácter doméstico generadas en viviendas y en toda otra fuente cuyos residuos presenten composiciones similares a los de las viviendas. 

A los usuarios de viviendas cuyo avalúo fiscal sea inferior a las 225 Unidades Tributarias Mensuales, de todas formas, se les prestará el servicio de extracción de residuos, pero están exentos del pago de estos derechos. También pueden gozar de exención o de rebajas, los usuarios que así lo ameriten en atención a sus condiciones socioeconómicas; los parámetros para ello deben definirse por cada municipalidad en su correspondiente ordenanza local. 

¿Cuál es la tasa de cobro por el retiro de basura?

Las tarifas de los derechos de aseo se cobran por concepto de extracciones usuales y ordinarias de residuos sólidos domiciliarios. Se consideran extracciones usuales y ordinarias aquellas que no sobrepasan un volumen de sesenta litros de residuos sólidos de promedio diario. Por tanto, la reglamentación respecto del retiro de basura industrial se fija por un régimen distinto. 

El monto que se debe pagar se expresa en Unidades tributarias Mensuales, para cuyo valor se considera el correspondiente al 30 de junio del año inmediatamente anterior. Procede el cobro de multas e intereses aplicables por mora. 

Los municipios podrán definir mecanismos para repactar deudas, pero, la condonación de ellas escapa de su esfera de atribuciones. 

La fijación de la tarifa se realiza sobre la base de un cálculo que considera exclusivamente tantos los costos fijos como los costos variables del servicio de aseo; ello, con el objeto implícito de que la tarifa se defina en función del costo de retiro de residuos, y no implique una recaudación superior al costo del servicio para el que se estableció, precisamente por que el pago corresponde a los derechos por, y solo por el servicio prestado.

La fijación de la tarifa a pagar es facultad privativa de cada uno de los municipios, quienes deberán establecerlos mediante una ordenanza municipal, que debe ser aprobada por la mayoría absoluta de los integrantes del Consejo Municipal. Dicha ordenanza deberá ser publicada en el Diario Oficial, o en la página web respectiva de la municipalidad, o en un diario regional de entre los tres de mayor circulación en la comuna en el mes de octubre del año anterior a aquel en que comenzarán a regir. 

Las condiciones para la tarifa pueden variar marcadamente de un municipio a otro, en función de lo que definan en sus respectivas ordenanzas. Por ejemplo, en algunos casos se eximen o acceden a rebajas los residentes con discapacidad, vulnerabilidad, enfermedades catastróficas, adultos mayores de 60 años, familias monoparentales o viviendas en cuyos frontis se instalan ferias libres. Asimismo, dentro de una misma comuna, la ordenanza puede disponer el pago de tarifas diferenciadas en función de criterios como programas medioambientales que incluyan reciclaje. 

¿Cada inmueble paga de forma independiente el derecho de aseo?

Eso es correcto. El cobro se realiza por cada vivienda o unidad habitacional, local comercial, oficina, kiosko o sitio eriazo, de acuerdo con lo que se señale en la respectiva ordenanza municipal. 

¿A quiénes se cobran los derechos municipales?

Primero señalar, que los derechos municipales corresponden a una fuente importante de ingreso de todas las municipalidades de nuestro país, cobrándose tanto a personas naturales, como a jurídicas de derecho privado o público, que reciban servicios o prestaciones de la administración local.  

¿Quién debe pagar los derechos de aseo?

En consecuencia, el pago corresponde al dueño o al ocupante del inmueble, ya sea en calidad de usufructuario, arrendatario o mero tenedor, sin perjuicio de la responsabilidad que afecte al propietario, quien será siempre, el último y principal obligado a cumplir esta obligación. 

Acá lo interesante, es determinar cuál de las partes, en el arrendamiento, será la encargada de proceder al pago de este servicio. En primer lugar, hay que tener a la vista el principio de la autonomía de la voluntad, en virtud del cual, las partes serán libres de determinar la responsabilidad en el cumplimiento de esta obligación. Si el propietario ha incluido en el precio del arriendo este derecho, ahí se cobrará; si no, se puede hacer una mención expresa, a través de una cláusula, en donde se señale que, el ocupante y arrendatario, deberá realizar este pago en tiempo y forma. 

Si nada se señala en el contrato de arrendamiento, deberá ser el dueño quien se ocupe de esta obligación; y aun cuando, sea el arrendatario el responsable, y éste no pague, el propietario siempre deberá pagar en último lugar. Por ello, al momento de pactar un arriendo, o bien, comprar un inmueble, las dos partes deberán tener a la vista que, los derechos de aseo domiciliario se encuentren pagados, y deberá ser considerado también este antecedente en el estudio de títulos de dominio, que deberá confeccionar un abogado, adjuntando el respectivo comprobante de pago, o bien, de exención.  

Salvador Makluf Freig
El Abogado Inmobiliario
Cofundador Globalbrokers.