El 14 de mayo explotó el problema. En un directorio de la Administradora General de Fondos Taurus, varios ejecutivos y directores estaban nerviosos. Tras intensas discusiones decidieron que lo mejor, para resguardarse legalmente sobre todo, era enviar ese mismo día un hecho esencial a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). Uno de los fondos que tenía la AGF había hecho mal una tasación de uno de sus activos y se registró una diferencia de 120 mil UF, unos $ 4.440 millones, en contra del fondo. 

¿Cómo llegó a pasar esto? Fue la pregunta que muchos se hicieron y las alarmas se activaron de inmediato entre los reconocidos aportantes del fondo. Al día siguiente, el 15, renunció el presidente de la gestora, Cristián Solís de Ovando, también director de EFE y ex timonel de KPMG. 

Entre los aportantes del fondo Taurus Leaseback Inmobiliario hay pesos pesados. El principal es Inversiones Alia, del empresario Andrónico Luksic, que tiene el 23,3% del fondo; en segundo lugar está el fondo de inversión Sartor Leasing, gestora presidida por Pedro Pablo Larraín, con el 23,2%. Inversiones, y Asesorías Iculpe, del empresario Ignacio Guerrero, es el cuarto mayor aportante; e Inversiones Wachicien del inversionista y director de Taurus, Bogdan Borkowsky, un ex ejecutivo de CTC, actual director de Soquimich Comercial, filial de SQM. 

Más atrás están Tanner, Itaú, BTG, BICE y Banchile en representación de terceros. Francisco Javier Ugarte y Mónica Bonilla, también aparecen como aportantes individuales minoritarios. 
El caso aún está en desarrollo y las explicaciones tras este millonario error están en evaluación. Luego de hablar con inversionistas y relacionados al fondo, la historia es así. 

De Tanner a Taurus 
Tanner vendió su AGF a un grupo de ex ejecutivos liderado por Pedro Avendaño y José María Swett en diciembre de 2021. Así nació Taurus AGF, que se especializaría en fondos alternativos. 
Cuando la gestora era Tanner la manejaba directamente Felipe Massú, hijo del fundador de Tanner, Ricardo Massú. En ese entonces entraron a invertir en fondos varios de los actuales aportantes: Luksic, Guerrero y Sartor, entre otros. 

El fondo en cuestión, el Leaseback Inmobiliario, inició sus operaciones el 3 de febrero de 2021 y una de sus características era que no sería rescatable sino hasta febrero de 2024. 

Con el cambio de administración, ahora en manos de Taurus, ningún aportante pudo salirse, aunque algunos lo intentaron, confidencian. Mal no les fue: en tres años, la rentabilidad del fondo ha sido de 16,21% nominal en pesos. 

El 31 de enero de 2022, la nueva administración agregó un activo al fondo. Se trata de una serie de lotes de un terreno en Parral, llamado Campo Tejo, y una de las tasaciones que se hizo del terreno entonces fue de 235.361 UF, unos $ 7.653 millones. Detrás de ese activo está un empresario inmobiliario de bajo perfil, cuyo nombre se mantiene en reserva. 

El fondo y el dueño del Campo Tejo celebraron una operación de leaseback: se entregaban los lotes al fondo con un arrendamiento con opción de compra por un periodo de 24 meses al dueño del terreno. 

Ese plazo vencía ahora. Y ahí surgió el problema. Tras el vencimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra, el dueño del campo no ejerció su opción de compra sobre los inmuebles, por lo que el Fondo inició las gestiones para vender el paño. Eso incluyó visitas a terreno y la obtención de valorizaciones de los inmuebles.

“En este contexto, la sociedad filial del Fondo ha detectado una diferencia entre el valor comercial de los inmuebles antes señalados y el precio al que fueron adquiridos. Preliminarmente, se estima que dicha diferencia ascendería a aproximadamente 120.000 Unidades de Fomento”, dijeron en el hecho esencial.  

Es decir, si el terreno se había tasado en 235 mil UF, la verdad es que ahora costaba -o siempre costó, ahí está la discusión- 115 mil UF, unos $ 4.255 millones a la UF actual. 

Quienes conocen del asunto creen que aquí hubo una serie de negligencias de la administración. Cuando se hizo ese contrato se enviaron cuatro tasaciones de conocidas marcas del mercado y todas llegaron a un valor similar al que se incorporó al fondo. Dos años después, valía varias veces menos. 

Tres aportantes del fondo explican, bajo reserva, que habrían teorías aún más graves: el dueño del campo estaría relacionado comercialmente con los administradores de Taurus, y los habrían ayudado a reunir el dinero para comprarle la AGF a Tanner en 2021. Esa información, ni el directorio ni los aportantes la sabían hasta la semana pasada, por eso la molestia es mayor. En ese caso podrían venir acciones legales de lado y lado.

De todas formas, cuenta un conocedor, el deudor (el dueño del campo) ha dejado en claro que sí quiere llegar a un acuerdo para que no se perjudique al fondo y lo más probable es que llegue a un entendimiento pronto para enterar parte de los $ 4.440 millones que vale menos su campo. 

Una de las molestias de los aportantes tiene que ver con la falta de profesionalismo de esta operación. Cuando se hace una operación de leaseback, el fondo debe preocuparse antes si la contraparte va a hacer efectiva la opción de compra o no. En este caso fue muy encima y por eso todo se hizo a la rápida. 

Lo cierto es que el fondo logró una prórroga de un año para liquidarse, quedando su nueva fecha final para febrero de 2025. Entre las razones que dieron los aportantes para liquidar el fondo un año después es lo apretado que está el mercado inmobiliario. 

El fondo, además, tiene un patrimonio por cerca de $ 10 mil millones, pero suma activos por $ 25 mil millones gracias a un apalancamiento que tiene con el Banco Security. 

“Aquí hay demasiada gente y empresas metidas, esto no va a quedar así como así. Alguien tiene que caer”, dice un aportante. Asimismo, se está indagando si hay otros activos del fondo mal comprados, apunta.

DF MAS trató en varias ocasiones de hablar con el gerente general, José María Swett. Pero primero dijo que estaba de regreso de un viaje en Perú y luego que estaba en una serie de asambleas, por lo que no podía conversar. 

Los otros fondos y los planes 
Un agente del mercado dice que Taurus no es de las AGF más destacadas del mercado ni tampoco compite entre los grandes de los activos alternativos. 

Según su sitio web, tienen un fondo de renta residencial, otro de real estate en EEUU, y dos de deuda privada del banco UBP.

En una entrevista con DF en julio de 2022, dijeron que dentro de sus planes estaba lanzar un fondo para el financiamiento de pases de futbolistas sudamericanos con montos que variarán entre                US$ 2 millones y US 7 millones. Lo harían en alianza con socios posicionados en Suiza y España. En su sitio no informan de ese fondo, ni tampoco en la CMF.

Lo que sí anunciaron en esa entrevista es un fondo de criptomonedas. Ese sí está inscrito en la CMF bajo el nombre de Taurus Blockchain Strategies Fondo de Inversión, cuyas operaciones comenzaron el 7 de mayo recién pasado.

Según dijeron en la entrevista, el fondo estaría invertido en un 70% en las principales criptomonedas, como el Bitcoin y Ethereum, mientras que el otro 30% quedaría sujeto a buscar oportunidades en el mercado criptográfico, como los NFT. El ticket de entrada estaría en torno a los US$ 10.000.

“Es más probable que un millennial tenga criptomonedas porque se le hace más fácil a través de aplicaciones que descargan al teléfono, pero para un multifamily, un family office o una persona mayor de alto patrimonio no es lo que más les acomoda”, recalcó Swett entonces, antes de que su fondo de leaseback entrara en problemas.

(Fuente: DFMAS .Dfmas.df.cl)

No, amable lector. No se ha equivocado en leer el título de esta entrega. Y pese a que hoy me voy a referir al arte de la Tasación Inmobiliaria, no fue casualidad haber empleado tan curiosa redacción.

Conforme a lo que las normas lingüísticas dictan, Tasar es la elaboración de un informe detallado, que consiste en la opinión informada de un profesional de la materia, quien analiza la totalidad de los valores componentes de un inmueble, con la finalidad de acercar su valía estimativa a lo que el valor de mercado indica. Mientras que el verbo Tazar (Que también existe), guarda relación con el deterioro de las vestimentas a causa de roces o pliegues propios de su uso.

Por otra parte, encontramos la palabra Tasa, que hace referencia al porcentaje de variación de un determinado índice. Fácilmente confundible con la palabra Taza, correspondiente al utensilio doméstico de uso común para ingerir brebajes e infusiones preferentemente calientes.

Muchos propietarios de bienes raíces, llegado el minuto de querer vender sus inmuebles, requieren efectuar una Tasación a sus propiedades, la cual encargan a empresas o particulares con los conocimientos necesarios para evaluar el conjunto de elementos que arrojan el valor del inmueble a tasar. Influyendo, entre otros,  factores tales como la calidad de edificación, materiales de la construcción, valor estimativo del metro cuadrado, Incluso, la orientación del bien raíz respecto a los puntos cardinales.

¿Sabía Usted que incluso en aquellos complejos habitacionales, cuyas unidades son exactamente iguales, no comparten el mismo valor una unidad respecto a las otras? Esto ocurre pues, aunque compartan los mismos planos, materiales, terminaciones, aunque se hayan edificado bajo los mismos estándares de construcción, influirán en su valor aspectos tales como la cantidad de luz solar que bañe a la propiedad, la orientación que tenga cada unidad, la mayor o menor cercanía a las vías de acceso al recinto, entre otros tantos factores subjetivos que diferencian directamente a cada una de las unidades a analizar.

Respecto a la orientación, es dable señalar que generalmente el mercado entrega un valor preferente a aquellos inmuebles orientados hacia el Nor Este (NE), esto se debe a que recibe baños del sol desde la mañana por el Oriente y complementa su valía por la relación geográfica que nuestro país tiene en relación al Ecuador. De manera que en el hemisferio norte, sera preferente la orientación Sur Este (SE). Sin embargo, existen excepciones dependiendo de las características propias del entorno del inmueble, Tal es el caso de la preferencia en zonas costeras por las propiedades orientadas al Oeste (O), debido a que estas tendrán el privilegio de la vista al mar. O en las zonas lacustres, un inmueble ubicado en la zona Norte de un lago, evidentemente va a privilegiar la orientación Sur (S).

Por otra parte, respecto a los análisis comparativos de mercado, los que buscan determinar el valor del metro cuadrado en relación a los demás inmuebles disponibles a la venta, se hace frecuentemente la pregunta ¿Qué comuna tiene el valor de metro cuadrado más conveniente? ¿En qué comuna es preferible comprar? Y claramente es un error determinar el valor promedio con la medida dirigida al radio comunal, El valor de mercado varía de un barrio a otro, e incluso, al analizar tan al detalle el dinamismo del mercado, se pueden ver diferencias de valor aún entre unidades de un mismo edificio o condominio.

A su vez, dado el vivo comportamiento que experimenta el mercado permanentemente, es conveniente saber que la realidad del mercado varía, en ocasiones, con mucha rapidez. De manera que elementos tales como la situación sociopolítica de un determinado sector, algún cambio en el plano regulador comunal, la instalación de un determinado comercio importante, la conectividad y acceso al transporte, entre otros factores, pueden determinar importantes variaciones porcentuales al valor del mercado.

Como podemos ver, la Tasación inmobiliaria puede ser calificada como una ciencia, o incluso un arte. Podemos inferir que consiste en un mecanismo complejo que conjuga los elementos objetivos y subjetivos, que entregan la aproximación al valor que el mercado le otorga a un determinado bien raíz. Ahí radica la importancia de ajustar el valor de venta solicitado al valor que el mercado está dispuesto a pagar (Precio). Ya que, es de toda lógica, que un inmueble cuyo valor se encuentre elevado respecto a la realidad puntual del sector y momento, con muy poca probabilidad se va a vender en un plazo razonable. Siempre será recomendable efectuar una Evaluación Comercial antes de poner en el mercado un inmueble.

Tristemente, se ven con frecuencia diferentes errores al querer valorizar un bien raíz. Por ejemplo, Cuatro personas heredan un terreno, todos esperan recibir 50 millones por venderlo, de manera que fijan su valor en 200 millones, sin mayor argumento técnico. Otro ejemplo es dar un excesivo valor a aquellos inmuebles en los que el propietario ha vivido determinadas experiencias importantes, apelando a la memoria emotiva para fijar un valor. Otro ejemplo, es el error de valorizar por completo a aquellas ampliaciones o modificaciones estructurales que no cuenten con Recepción Definitiva de las Obras, ni ninguna otra regularización de parte de los Órganos Administrativos respectivos. Y un último ejemplo, uno de los más recurrentes, es multiplicar el Avalúo Fiscal emitido por Servicio de Impuestos Internos, por algún determinado índice aritmético, en circunstancias que no existe relación matemática entre ambos indicadores. Entre otras.

Todos estos errores u omisiones, muy característicos al momento de valorizar un inmueble, son mínimos detalles que alteran negativamente el objeto de una correcta Tasación. Por eso, yo denomino este concepto con un mínimo detalle ortográfico. Bautizo estos malos hábitos bajo el nombre de "Tazación."

David Espinoza Solis,
Agente Inmobiliario