Construcción

Alto stock acumulado de proyectos residenciales paraliza el inicio de nuevas obras en Chile

El ingreso de nuevas iniciativas del rubro construcción bajó 29% en 2022, lo que se atribuye a los elevados costos de construcción y el alza de restricciones en los créditos para el financiamiento de las empresas del sector.

El alto stock acumulado de proyectos residenciales ha paralizado el inicio de nuevas iniciativas de este tipo en Chile, según un análisis del mercado de Iconstruye.

La entidad dijo que, según los últimos indicadores disponibles sobre la actividad de la industria de la construcción, el 2022 cerró con un total de 261 nuevas obras que ingresaron para ser construidas en el país, un 29% menos que el total de proyectos de 2021 y un 67% por debajo del nivel de años prepandemia.

En particular, del total de proyectos ingresados durante el año pasado, 55% fueron obras residenciales, seguido de un 45% de proyectos de infraestructura y comercial.

Isabel Pinochet, gerenta comercial de Iconstruye, sostuvo que, el año pasado, se observó una ralentización en el ingreso de obras privadas, principalmente en construcción habitacional, y, por lo mismo, en la cartera de proyectos hubo una mayor presencia de iniciativas públicas de infraestructura, como plantas industriales y bodegas.

Por otro lado, dijo que hubo una disgregación de obras en regiones, destacando la construcción de nuevas plantas de energías renovables, situación que espera se mantenga durante este año.

“Asimismo, durante el 2022 se mantuvo el elevado precio de los materiales, lo que sumado a los contratos en pesos no reajustables provocó la insolvencia de muchas constructoras. Por otra parte, la industria sufrió con la restricción y el encarecimiento de los créditos para el financiamiento de nuevos proyectos y la incertidumbre jurídica por temas normativos”, analizó.  

Respecto a las obras en ejecución a diciembre, a lo largo del país dijo que hay 1.068 proyectos activos, de los cuales el 17% está en obras previas (que considera el despeje, destronques, entre otros), 3% en cimentación, 24% en obra gruesa y un 56% en terminaciones.

“El elevado porcentaje de obras que están en etapas finales ha aumentado el stock acumulado de obras residenciales, situación que ha paralizado el inicio de nuevos proyectos, con excepción de los proyectos de viviendas con subsidios”, agregó la ejecutiva.

En cuanto a la dispersión de obras en ejecución por regiones, la Región Metropolitana tiene la mayor cantidad de obras en desarrollo con 581 (54,4%), seguido de Valparaíso con 108 (10,1%), y Biobío con 62 proyectos (5,8%).

Del total de obras activas, un 70% de ellas corresponden a obras residenciales (departamentos y casas), un 15% a proyectos de infraestructura (vial, marítimos, portuarios, mineros y de salud), seguido por un 9% de obras comerciales, que contemplan oficinas, centros comerciales, hoteles, plazas, gimnasios, centros educativos, y estadios.

En cuanto al monto promedio por transacción, que dice relación con el costo de materiales, durante 2022 aumentó un 5% por sobre el promedio del año anterior. “Pese a que en los últimos meses se vio una normalización en la crisis logística, lo que ha facilitado una mayor disponibilidad de stock, aún no se ve una caída en los precios de los materiales, especialmente por efecto de la inflación”, comentó Isabel Pinochet.

Sobre el panorama en el sector de la construcción para este año, se prevé una caída de la inversión en torno al 6,3%, según estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

En este contexto, la gerenta comercial de Iconstruye sostuvo que es un escenario que se mantendrá “mientras persista el stock acumulado, no existan mayores facilidades para la inversión, continúe la ralentización en la tramitología de los proyectos y las empresas no recuperen la confianza en términos de la certeza jurídica”.

Por esto, dijo que el gran desafío para este año es “activar la inversión y mejorar la productividad en la industria, con una gestión que disminuya los costos y tiempos, a través de más tecnología y una mayor transparencia y colaboración entre las empresas, sus colaboradores, subcontratistas y proveedores”.

(Fuente: Diario Financiero -Df.cl)

El plan de diversificación de Parque Arauco: construirán edificios residenciales en malls

En su primera entrevista como gerente general de Parque Arauco, Eduardo Pérez explica que no dejarán su negocio principal de centros comerciales, pero ingresarán con todo a los multifamily. Los seis ya anunciados son solo los primeros. Y si hoy los edificios para renta residencial equivalen al 5% de la superficie arrendable, esperan llevarlo pronto a los dos dígitos.

Parque Arauco lleva 40 años construyendo y arrendando. Y si en los años ‘80 fueron centros comerciales, hoy son edificios residenciales para arriendo. Fusionar los formatos y construir departamentos en el mismo mall, es el próximo paso. 

Quien está detrás de toda estrategia de diversificación es Eduardo Pérez, quien asumió en mayo del año pasado como gerente general corporativo de Parque Arauco, en reemplazo del histórico ejecutivo del grupo controlado por la familia Said, Juan Antonio Álvarez, que falleció en abril de 2022. 

Este año, cuenta el profesional, en su primera entrevista a un medio, cumple una década en la compañía que antes se hizo cargo de la operación en Colombia y luego de la División Internacional de la firma que sumaba a Perú y Colombia. Y justamente lo hace en tiempos de cambios y diversificación. 

Durante la conversación muestra una presentación que preparó. Y allí se ve que la firma recuperó su Ebitda a niveles incluso mejores que antes de la crisis sanitaria y estallido social.

La próxima semana presentan los estados financieros al cierre de 2022, los que “vienen en una línea de recuperación de los niveles de actividad que teníamos pre pandemia. Eso es una muy buena noticia. Nuestros ratios financieros se han normalizado muy fuertemente, el ratio de deuda llegó hasta 14.7 veces y con la recuperación de los niveles de actividad estamos al cierre del tercer trimestre en 5.4 veces”, dice. 

Vivir en el mall

Pero la idea de diversificar el negocio de Parque Arauco, sin dejar de ser fuerte su área de centros comerciales, partió antes que el Covid-19.

“Esta es una idea que viene discutiéndose dentro de la compañía desde hace bastante tiempo, incluso antes de la pandemia. Lo que nosotros estamos viendo es que el crecimiento del mercado de retail, el real estate en los próximos años, va a ser bastante menor en términos de nueva superficie rentable al que veníamos teniendo en décadas anteriores, en todos los formatos. Y en ese contexto hemos decidido abrir una nueva avenida de crecimiento mixto entre expansiones de centros comerciales y otros usos inmobiliarios”, señala.

Este viernes anunciaron el sexto proyecto de multifamily, el segundo en Chile, en Estación Central. De esta forma, su carpeta de inversiones suma US$ 327 millones, de los cuales 35% -es decir, US$ 113 millones- se invertirán en edificios residenciales para arriendo: tres en Colombia, dos en Chile y uno en Perú. Pero vienen más.  

“Consideramos que plantear un crecimiento futuro solo en multifamiliares no es razonable. Es importante que continuemos nuestro crecimiento natural en el real estate”, apunta, dejando en claro que con esto no es que Parque Arauco deje su veta de constructora de retail, sino que amplía la torta de negocios. 

De hecho, están explorando fusionar estas dos verticales. En lugares como Ciudad de México, grupos de centros comerciales como Inbursa, de Carlos Slim, o el Mitikah en Coyoacán o en Santa Fe, se han desarrollado modelos donde al lado del centro comercial se ha levantado una torre de departamentos residenciales.

Justamente con una firma con amplia presencia en México se asoció Parque Arauco para crecer en Colombia. Se trata de Hasta Capital, firma de ex ejecutivos de Greystar, que tienen 440 unidades en México. 

Por eso, una de las inversiones que harán este año serán una fase de expansión del Parque Arauco de Avenida Kennedy en Las Condes. Allí, desembolsarán  US$ 100 millones en una nueva torre. Lo que está en análisis, adelanta Pérez, es el uso que se le dé a esa torre. Podría ser residencial y sumar un nuevo proyecto de multifamily.

“Estamos viendo las distintas alternativas de uso y evaluando los pros y contras de cada uno de sus usos inmobiliarios para para decidir entonces cuál va a ser el uso que le vamos a dar a esa torre”, afirma, junto con explicar que hay que hacer cambios en los permisos para cambiar el uso, si fuere residencial, además de inyectar más recursos.

Y no solo sería en Kennedy: “La experiencia que acumulemos en estos proyectos nos va a ayudar a desarrollar multifamily en algunos de nuestros centros comerciales existentes, porque por definición los centros comerciales están ubicados en lugares donde la gente vive. Entonces, en la medida que la normativa lo permita y que el mercado esté, tiene sentido que nosotros rentabilicemos el portafolio existente y en algunos proyectos podamos incorporar multifamily en el futuro”.

Familias pequeñas, clave

En Chile, donde hay un mercado más fuerte para hacer M&A en multifamily, se asociaron con AssetPlan, una de las gestoras de edificios para renta residencial más grande. Mientras que en Perú y Colombia se asociaron con expertos locales donde comparten la propiedad de los proyectos. 

¿Tener socios en la propiedad de los nuevos proyectos? “En Chile siempre hemos tenido una apertura estratégica a tener socios, así que no me cerraría a esa posibilidad. Estos dos proyectos en Chile los vendedores han optado por venderlos en su totalidad, pero no me cerraría a la posibilidad de que en alguno de ellos en el futuro tengamos socios, que es justamente lo que hemos hecho en Perú y en Colombia”, responde. 

Porque lo que quiere Parque Arauco, dice el máximo ejecutivo, es tomar mercado de los cambios demográficos que se están dando en la región: familias más pequeñas, que no están comprando viviendas necesariamente, y que necesitan vivir en los centros neurálgicos de las ciudades. 

“Hay distintas tendencias que hacen que el mercado de arriendo y no el de tener tu propia vivienda, se vaya a desarrollar en los próximos años. Creemos que este crecimiento de multifamily no es algo que va a ocurrir solo en los próximos uno o dos o tres años, sino que es un crecimiento que va a ser muy fuerte en los próximos años”, recalca.

Si hoy los proyectos en carpeta suman 5% de la superficie arrendable de la compañía, la idea es que llegue a los dos dígitos. 

“No quiero darte un número específico, porque va a depender de los distintos proyectos futuros, pero sí te puedo decir que vamos a tener un crecimiento mixto entre nuevos centros comerciales y expansiones de centros comerciales y otros usos inmobiliarios como multifamily. Estamos apuntando a que tengamos en algunos años más dos dígitos de nuestra superficie rentable en otros usos inmobiliarios”, reafirma. 

“Tuvimos un 2022 bastante positivo”

-El retail y la economía nacional se han visto afectados por la inflación, desaceleración económica, y retiros de estímulos fiscales postpandemia. ¿Cómo lo ha vivido y cómo cree que viene Parque Arauco? 
-No somos una empresa que acostumbra a dar proyecciones económicas, pero lo que sí te puedo decir es que hemos visto una diferencia entre los titulares negativos en los últimos meses y el desempeño del portafolio de Parque Arauco. Puede que sea por un tema de mix distinto en el promedio de ventas de retail respecto del mercado. Pero te diría que tuvimos un 2022 bastante positivo en niveles de actividad, que se acopla poco con las noticias negativas del sector.

Y respecto al 2023, te diría simplemente que es bastante claro que hay una crisis sanitaria que se enfrentó con un shock de liquidez y que ese choque de liquidez generó un aumento importante en los niveles de actividad del comercio, y eso va a tender a regularse con el paso del tiempo. Y creemos que va a ser un proceso gradual.

Delivery: Más de 15.000 entregas con nuevo servicio 

Otro de los temas que ha desarrollado Parque Arauco es entrar al modelo de  Pick up y delivery. Y para ello, desde 2021 son ellos mismos los que se conectan a los e-commerce de sus arrendatarios que quieren el servicio, llevan el producto a bodega y luego lo reparten, en una alianza con la startup de última milla 99 Minutos, en los característicos carritos rojos que se ven por las calles de Santiago.

El balance, dice Pérez, es que tienen 10 carros y han realizado desde que comenzaron con el servicio, más de 15.000 entregas. “En algunos locatarios esto ha sido bien significativo porque los ha ayudado a vender más y ser más rentables, porque finalmente potencian su canal digital propio y no marketplace de terceros que cobran comisiones relativamente altas”, explica.

“Eso es algo en lo que estamos trabajando justamente en expandir”, adelanta el ejecutivo, lo que podría pasar en otras regiones del país o también aumentar en sus operaciones en Perú y Colombia.

Construcción

Constructora Proyekta finalmente baja la cortina: pide su quiebra voluntaria

La compañía reveló que sus pasivos superan los $ 26 mil millones, y que sus tres mayores acreedores son los bancos Bice y De Chile, además de la aseguradora Cesce Chile.

La Constructora Proyekta, ligada a Guillermo García y Hugo Irarrázaval, finalmente solicitó su liquidación voluntaria. La compleja situación de la empresa habнa sido adelantada por Diario Financiero (tras sumar varias demandas de proveedores), y se suma a la ya larga lista de compañías del sector que han pedido su quiebra, las que en su mayoría han apuntado a los efectos de la crisis social y luego la pandemia.

Según informó la propia constructora, sus pasivos superan los $ 26 mil millones y sus tres mayores acreedores son los bancos Bice y De Chile, además de la aseguradora Cesce Chile.

“Proyekta es una empresa dedicada al área de la construcción con más de 30 años de experiencia en el rubro, especialista en proyectos de edificios con destino habitacional, industrial, comercial e institucional de amplio prestigio y experiencia”, dijo el mismo García en su presentación a la justicia. La firma es asesorada por el abogado Ricardo Reveco.

“Todas sus obras habían sido exitosamente terminadas y jamás en 30 años alguna inmobiliaria había solicitado la ejecución de una póliza o boleta de garantía tomada por Proyekta”, añadió el representante de la firma.

No obstante, afirmó que, a partir del segundo semestre del año pasado, la empresa comenzó a ver agravada su situación financiera. “Las razones se deben a múltiples factores que afectaron a toda la industria de la construcción y también han repercutido en la industria inmobiliaria, y que son de público conocimiento, pero entre estos factores, cabe mencionar el aumento generalizado de los costos de los insumos y materiales para la construcción”, sostuvo García.

También afirmó que influyó en la debacle de la empresa la escasez de mano de obra, el desabastecimiento extremo (resaltó) de materiales, la dilación de los mandantes a aprobar los estados de desembolsos, como también para pagar los aumentos de obras extraordinarias. “Unido a esto, los contratos de construcción de Proyekta eran a suma alzada, por lo que no estaban diseñados para absorber el riesgo de costos imprevisiblemente mayores en grado sustancial”, dijo el directivo.

Luego, García apuntó a las entidades financieras. “La banca empezó a poner trabas para otorgar o extender líneas de crédito, renovarlas o sencillamente para otorgar boletas de garantía que son necesarias para emprender nuevos proyectos constructivos”, afirmó.

Frente a lo que denominó un escenario de mayor estrechez económica, García dijo que la empresa y sus accionistas adoptaron una serie de medidas de administración financiera y contractual para poder mitigar los efectos de las situaciones antes mencionadas. Mencionó despidos, cierre de faenas, devolución de arriendos, aportes de capital de los socios y créditos no bancarios.

También afirmó que se contactу a sus mandantes para pedirles apoyo. “En términos que se modificaran los contratos de construcción para que existiera un reparto equitativo de los mayores costos y gastos (…) teniendo una respuesta positiva en una primera instancia”, aseguró García.

Sin embargo, aseguró que, ya avanzando la segunda mitad del año pasado, la situación cambió totalmente. “Esta respuesta positiva se transformó en un pánico colectivo que afectó al 100% de sus mandantes, quienes en vez de cumplir lo que se había convenido en múltiples conversaciones para repartir equitativamente los mayores costos, procedieron a terminar los diferentes contratos de construcción y ejecutar sus respectivas garantías, reteniendo los estados de pago, y negándose a pagar las obras extraordinarias en otros casos”, sostuvo el representante de la empresa.

Aseguró que frente a esta situación se “esfumó” el capital histórico de la empresa, junto con los aportes de sus socios y los préstamos no bancarios.

Luego de esta seguidilla de terminaciones de contratos, el directivo dijo que representantes de Proyekta se reunieron con sus diferentes mandantes con el objeto de lograr acuerdos de cierre de contratos que reflejaran una liquidación equitativa de las acreencias respectivas. Así, aseguró, se firmaron transacciones y finiquitos, que contemplaban, en general, el pago directo de las deudas laborales, entre otras materias.

“Sin embargo, algunas mandantes incumplieron sus obligaciones asumidas en las transacciones, en particular, de tener que pagar a terceros por cuenta de Proyekta, reteniendo indebidamente altísimas sumas que obraban a favor de la empresa deudora”, dijo García.

Junto a esto, el empresario afirmó que hubo compañías (no las menciona) que cobraron sus garantías, aumentando “de forma injustificada” el pasivo de la compañía. “Esos mandantes han retenido en forma ilegítima tales montos, negándose a su restitución y optando por un enriquecimiento injustificado y contrario a derecho”, sostuvo el representante de la constructora en su solicitud de liquidación.

(Fuente: Diario Financiero -Df.cl)

Construcción

Tasas de descuento del sector inmobiliario caen por primera vez desde 2020 y mercado multifamily figura como el más estable

La caída en el riesgo país, asociada a un menor riesgo de mercado en general, son parte de los factores que explican este mayor interés por parte de los inversionistas en activos inmobiliarios.

Tras la estabilización de los mercados internacionales y de la caída del riesgo país en Chile, el interés por la inversión en activos inmobiliarios están retornando poco a poco. Y al cierre del cuarto trimestre de 2022 y por primera vez en varios períodos, la tasa de descuento de todas las áreas del sector disminuyó, demostrando que actualmente existe un menor castigo por parte de los inversionistas al momento de evaluar un activo. 

Así lo reveló un estudio elaborado por la empresa de servicios inmobiliarios Colliers, que arrojó que entre los meses de octubre y diciembre del año pasado la tasa de descuento -es decir, la principal referencia que utilizan los entes del mercado para evaluar una inversión, y que mide el porcentaje de ganancias esperado de un activo tomando en cuenta su riesgo- de las áreas industrial, comercial, oficinas, desarrollo, multifamily y hoteles, bajó por primera vez desde el tercer trimestre del 2020. 

La sub industria que anotó la mayor baja fue la de hoteles, cuya tasa de descuento pasó de un 8,08% durante el tercer trimestre de 2022 a un 7,4% en el último período. Y le sigue el área de desarrollo, con una baja de un 8,04% a un 7,84%.

Esto, mientras que los índices de las áreas industrial (5,9% a un 5,8%), oficinas (de un 6,45% a un 6,24%), comercial (de un 6,24% a un 6,06%), y multifamily (5,7% a un 5,55%) se mantuvieron cercanas o levemente por debajo del 6%, que corresponde al porcentaje óptimo, ya que implica una menor pérdida de valor y con ello un mayor retorno a futuro para los inversionistas. 

De acuerdo a Francisco Saval, consultor del área de asesoría financiera de Colliers, habría que retroceder al menos nueve trimestres "para observar una baja en todas las tasas de descuento, las que venían muy afectadas por el periodo anterior donde vivimos el inicio de la pandemia y los encierros".

Y sostiene que entre los principales factores detrás de esta disminución de tasas figura "la baja del BCU-10 (Bonos del Banco Central en UF) en el último trimestre, además de una disminución en el riesgo país y un menor riesgo de mercado" asociado a la recuperación que se está viviendo en Chile y el mundo, y que se refleja en los niveles de inflación de los mercados internacionales. 

Según datos de Bloomberg y JP Morgan, la prima por riesgo de mercado se ubicó por debajo de un 5% durante los últimos dos años, mientras que la tasa libre de riesgo de Estados Unidos anotó un 3,88% al cierre del cuarto trimestre del 2022. Por su parte, el riesgo país de Chile (medido por EMBI) se ubicó en un 1,4%. 

Multifamily se mantiene estable

Entre las distintas áreas inmobiliarias y dentro de los últimos tres años, el multifamily ha logrado posicionarse como el submercado más estable, y muestra de aquello es que en todo este período "nunca tuvo una tasa de descuento sobre el 6%, debido al constante interés por los arriendos y eso lo perciben los inversionistas", dice Francisco Saval.

Las proyecciones tanto para este como para el resto de los mercados bajo análisis son positivas. De acuerdo a Colliers, indican que "la tasa inmobiliaria en el último tiempo ha logrado establecerse en torno al 6% y, debido al comportamiento de las diferentes sub industrias en los últimos meses, ha disminuido ubicándose aún más cercana al 6%". 

De esta manera, esperan que las tasas que sufrieron un fuerte aumento en los últimos dos años, como es el caso de los hoteles, comiencen a disminuir, y que las ya estabilizadas se mantengan dentro de esos márgenes. 

"Esto, siempre dependiendo del comportamiento que se presente económica y políticamente en Chile y el mundo", dijeron.

Y agregaron que "si se logra controlar la Inflación y no existen nuevos retiros", las tasas deberían bajar. De manera que para llegar a niveles prepandemicos debe "mejorar el escenario político y controlar de buena forma el tema de la seguridad”.

(Fuente Diario Financiero -Df.cl)