Se encuentra en actual tramitación una reforma global a la Ley N° 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria, que tiene por objeto aumentar la participación de los copropietarios, arrendatarios y ocupantes de las unidades, como también resolver el problema de la morosidad en el campo de los gastos comunes. 

La normativa actual citada, señala en su artículo 5° que, cada copropietario y ocupante deberá pagar los gastos comunes en la periodicidad y en los plazos que establece el reglamento interno de cada comunidad. Si se atrasa en el pago, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento. 

También se establece la posibilidad que el Comité de Administración pueda proceder, o bien, mandar a suspender el suministro de electricidad en los casos que los copropietarios adeuden 3 cuotas continúas o discontinuas de gastos comunes. 

Los gastos comunes permiten la operatividad de los condominios, y, la alta morosidad, que en Pandemia producida por el COVID 19 ha superado el 35%, lo cual, trae aparejado múltiples problemas, como el impago de las remuneraciones, cotizaciones previsionales del personal y los propios servicios del condominio. 

Ante ello, se encuentra en discusión en el Parlamento, un proyecto que sanciona el no pago de estos gastos, con el corte del suministro eléctrico y el suministro de gas de red; además, y para hacer efectiva esta medida de apremio, aun cuando los ocupantes estén al día en el pago de servicio de Internet, Streaming o cable, también la administración de los condominios, podrá cortar estos servicios mientras dure la morosidad. 

El bien común y la paz social, son dos bienes jurídicos que deben primar en las comunidades, ante lo cual, el derecho de propiedad e interés particular, no podrá ser más importante que el interés social de toda la comunidad. 

Sumado a lo anterior, deberemos enfrentar como sociedad el pago de los servicios básicos morosos, [agua potable y alcantarillado, luz eléctrica y gas de red] cuya suspensión del servicio, se encuentra paralizada por una norma de rango legal que así lo establece. La pregunta del caso es: ¿qué sucederá cuando se haga efectivo el corte de estos suministros y miles de chilenos y extranjeros no puedan hacer frente a estas responsabilidades? Hay quienes sostienen que una parte deberá ser asumida por las propias empresas distribuidoras, otra por el Estado y los particulares. Por de pronto, quienes administren propiedades, deberán estar atentos a estas cuentas e ir buscando solución caso a caso, para que la cuantía de dichas deudas no se convierta en incontrolables. 

Salvador Makluf Freig
Abogado Inmobiliario
Cofundador www.globalbrokers.cl 

Para desempeñarte como un Corredor Inmobiliario profesional, deberás iniciar actividades ante el Servicio de Impuestos Internos [SII], y luego, solicitar, obtener y pagar una patente comercial ante la Municipalidad en donde tengas tu domicilio. 

Es necesario que el corredor de propiedades, antes de comenzar su labor profesional, cumpla con todas las obligaciones legales, entre las que se encuentra la de solicitar, obtener, pagar y mantener al día su patente municipal, que corresponde a “una contribución o tributo de carácter municipal que se paga por el ejercicio de las actividades que la ley grava con ella”.

La Ley de Rentas Municipales, establece en su artículo 23: “El ejercicio de toda profesión, industria, oficio, comercio, arte o cualquier otra actividad lucrativa secundaria o terciaria, sea cual fuere su naturaleza o denominación, está sujeta a una contribución de patente municipal, con arreglo a las disposiciones de esta ley”. En tanto que el artículo 24 dispone que, la patente grava la actividad que se ejerce por un mismo contribuyente, en su local, oficina, kiosco o lugar determinado con prescindencia de la clase o número de giros o rubros distintos que comprenda.

Si no instalare sucursales, oficinas, establecimientos, locales o unidades de gestión en el territorio de otras Municipalidades, la patente le habilitará para ejercer el corretaje de propiedades en todo el territorio nacional, sin necesidad de pagar patentes adicionales, de acuerdo al artículo 32 de la Ley de Rentas Municipales.

El valor de la patente municipal es determinado, por un período de doce meses, sobre la base del capital propio de cada contribuyente. El valor asciende del 2,5 al 5 por mil de capital propio de cada contribuyente, no pudiendo ser inferior a 1 UTM ni superior a 1.000 UTM.

Para determinar el capital propio de cada contribuyente la ley señala las siguientes directrices:

A) El valor declarado por el propio interesado en la patente cuando se trata de actividades nuevas.

B) El monto registrado en el balance al 31 de diciembre, inmediatamente anterior a la fecha en que debe prestarse la declaración.

Basado en Información de: Sandoval López, Ricardo, Derecho Comercial. Introducción al Derecho Comercial, T. I, ob. cit., p. 161.  y Ibídem, p. 160.

En la actualidad el corredor de propiedades, a efectos de ejecutar su actividad comercial y profesional, deberá, al igual que cualquier persona que ejerce una actividad similar susceptible de causar impuesto, efectuar ante el SII los trámites de obtención del rol único tributario, declarar la iniciación de actividades, de acuerdo con lo dispuesto en el Código Tributario, y pagar una patente de beneficio municipal correspondiente a la actividad que realiza de acuerdo con su capital social.

Los corredores, en general, son contribuyentes de Impuesto a la Renta de Primera Categoría, y del Impuesto al Valor Agregado, debiendo cumplir con las siguientes obligaciones legales:

1. Inscribirse en el rol único tributario.

2. Efectuar el trámite de inicio de actividades.

3. Timbrar los documentos de contabilidad y documentos tributarios, tales como facturas y boletas de ventas y servicios, notas de débito y crédito, guías de despacho y facturas de compras.

4. Comunicar al SII, las modificaciones relevantes, tales como ampliación de giro, cambio de razón social, cambio de representantes legales, disminución de capital social, y cambio de domicilio.

¿Sabes cómo hacer el inicio de actividades de tu corredora de propiedades? Se trata de algo que debes tener muy claro si estás pensando en poner en marcha tu propio negocio. 

Aquí te explicaremos cuáles son los pasos que debes realizar para emprender en Chile y formalizar tu negocio ante el Servicio de Impuestos Internos (SII) y, por consiguiente, obtener “luz verde” para operar de manera transparente y segura. 

Ingresa al Registro de Contribuyentes o llena el Formulario 4415

En la actualidad, el inicio de actividades es un proceso que puedes llevar a cabo de manera digital y ágil.

1. Para empezar, ingresa a la página "Bienvenidos a Servicios online" del SII y selecciona la opción “RUT e Inicio de actividades”. Luego, identifícate con la Clave Secreta o Certificado Digital.
2. En caso de que no cuentes con la clave de acceso al SII y nunca la hayas solicitado, tendrás que acudir primero a cualquiera de las oficinas del organismo con tu cédula de identidad vigente. En ese momento, obtendrás una clave inicial que posteriormente tendrás que cambiar directamente en el portal del SII.
3. Por otro lado, si piensas en obtener el RUT y realizar el inicio de actividades de manera presencial, estás obligado a bajar desde Internet el Formulario 4415 (Declaración Jurada de Inicio de Actividades) o solicitarlo en la Unidad del SII correspondiente a tu domicilio.
4. Después, completa de manera cuidadosa dicho formulario —consulta el listado de Códigos de Actividad Económica— para que puedas entregarlo a las autoridades. 

¿Cuál es la información que solicita el Formulario 4415?

• Tipo de entidad;
• Información de la sociedad (es obligatorio que coincida con la del Diario Oficial);
• Actividades económicas;
• Domicilios;
• Socios y accionistas;
• Capital y datos de envío de cédula;
• Nombre del representante legal o administrador.

Una vez completados todos los recuadros, haz clic en “aceptar” y luego, en “validar”. A continuación, podrás revisar de forma minuciosa cada uno de los datos que ingresaste.

Si todo está en orden, simplemente haz clic en el botón de “envíe” y después en “certificado”; finalmente, imprime la cédula RUT provisoria, la cual tendrá una duración de 60 días o hasta que la definitiva te llegue vía correo electrónico.

Si optas por el trámite presencial, tendrás que llevar el formulario a la Unidad del SII en conjunto con los siguientes documentos:

• Escritura notarial de constitución;
• Publicación en el Diario Oficial;
• Acreditación del domicilio;
• Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces;
• Contrato social ante notario o decreto de autorización (aplica para entidades jurídicas como fundaciones y sociedades de hecho).
• En caso de que emprendas actividades de Primera Categoría —conocidas como negocios-capital— y solicites timbraje de documentos que dan crédito fiscal, tendrás que esperar 10 días hábiles mientras un funcionario del SII verifica tu actividad y domicilio. Esto aplica tanto para la tramitación en línea como para la presencial o tradicional. 

El plazo de presentación de la Declaración de Inicio de Actividades es dentro de los 2 meses siguientes en el cual la empresa comenzó a ejercer la actividad económica.

Por ejemplo, si inicias tus actividades en julio de un año determinado, tendrás la oportunidad de comenzar con este trámite hasta el último día del mes de septiembre del mismo año.

Este trámite solo puede ser realizado vía Internet por aquellas personas naturales con clave de autenticación del SII (recuerda solicitarla como explicamos anteriormente), socios o representantes de la Persona Jurídica que se inicia y mayores de edad.

De manera presencial, para declarar el inicio de actividades se necesita una cédula nacional de identidad o de extranjeros y el RUT.

Información Basada en https://blog.nubox.com/

Existen determinados actos y contratos que deberán suscribirse u otorgarse por el ministro de fe por antonomasia en Chile, que corresponde al Notario Público, quien es un auxiliar de la administración de justicia, nombrado por el Presidente de la República, previa confección de una terna ante la Corte de Apelaciones Respectiva. 

Los contratos de compraventa, de permuta, de dación en pago, la liquidación de la sociedad conyugal, deberán siempre suscribirse y otorgarse por escritura pública, la cual, solamente podrá ser otorgada por estos ministros, y, por los oficiales del Registro Civil e Identificación, en aquellas comunas en donde no existan notarías. 

La cuarenta nos ha cambiado radicalmente la vida, sobre todo, en el quehacer familiar y laboral, habiendo debido acomodarnos a las circunstancias, teniendo claridad, que lo más relevante es la salud y calidad de vida de nosotros y nuestras familias. Luego de ello, el ámbito profesional debe seguir adelante, con los protocolos sanitarios requeridos, de los cuales, no se encuentran exentas las notarías. 

De esta forma, la Asociación de Notarios, Conservadores y Archiveros Judiciales informa que las notarías ubicadas en las comunidades que han sido declaradas en situación de cuarenta, realizarán un sistema de turnos, a fin de atender los requerimientos de urgencia e impostergables que deban realizar los habitantes del país. Es decir, no todas las notarías del país se encuentran en funcionamiento.

Cada Notaría debe y ha tomado las medidas preventivas instruidas por las autoridades sanitarias, para evitar el contagio y la propagación del COVID19, tales como, la sanitización de espacios, la instalación de medidores de temperatura y dispensadores de alcohol gel. 

Para ello, será necesario para el caso inevitable que debas concurrir ante este ministro de Fe, solicitar una hora vía telefónica, en el número que se señala en la respectiva Notaría o a través de su correo electrónico, o bien, en la web https://www.notariosyconservadores.cl/, en orden a que puedan atenderte en relación con el aforo permitido. Es indispensable que tomes en consideración este consejo y pidas una cita previa. 

También será necesario cuando debas concurrir a estos oficios, que cuentes con el permiso emanado por la autoridad otorgado en la web www.comisariavirtual.cl, o de manera presencial en las comisarías de Carabineros de Chile, para efectuar un trámite ante los notarios que se encuentran de turno. 

Con lo dicho, debes saber ya, que no todas las Notarías se encuentran en pleno funcionamiento, sino una parte de ellas, ante lo cual, para no perder el viaje ni el tiempo, te llamamos a que te informes sobre cuál o cuáles son las notarías de turno en tu comuna. 

Cuidémonos entre todos. 

Salvador Makluf Freig 

El Abogado Inmobiliario

Cofundador GlobalBrokers

salvador@makluf.cl

Si eres corredor inmobiliario o broker, te ha habrá pasado en la mayoría de las ocasiones, creo, en más de un 90% de las veces, que el potencial cliente te dice a penas le contestas:“¿Cuánto vale esa propiedad?”. Y si tu le dice el precio del inmueble, la conversación ahí termina. 

Aquí debemos aplicar la sociología y la programación neurolingüística, y, no entregar esos datos de inmediato, sino por el contrario crear una relación de confianza, en donde los clientes sepan que contarán contigo para suplir su necesidad inmobiliaria. 

A continuación, te propongo una respuesta alternativa en una conversación de este estilo:

CLIENTE: ¿Hola buenas tardes llamaba por la propiedad de calle Valparaíso en Viña del Mar que tiene su letrero?

CORREDOR: Muy buenas tardes, estamos para atenderle. 

CLIENTE: ¿Quisiera saber el precio?

CORREDOR: Ningún problema, me deja su nombre y mail y una ejecutiva le contactará de inmediato. 

CLIENTE: Pero, es que quiero sólo el precio. 

CORREDOR: Ningún problema, se lo daremos de inmediato para darle tiempo de calidad, le agradezco sus datos para brindarle el mejor servicio. 

CLIENTE: Me llamo [..] y este es mi correo […].

Si le hubiéramos dado la información que buscaba el cliente, no sabríamos qué quiere en realidad, qué está buscando, si es para él, su familia, un negocio, cuál es su capital para invertir o si tiene un crédito preaprobado en alguna institución financiera. Siempre debemos ir más allá.  

Por ello, cuando llame el ejecutivo en vez de darle el precio, se le debe preguntar al cliente por la necesidad que tiene y buscarles alternativas. Mostrarse empático y proactivo, darle soluciones y realizarle preguntas abiertas. Nunca darle más de tres alternativas, ya que, si le ofrecemos cinco, no se va a decidir. Si no tienes estas propiedades, puedes entrar en el buscador de www.globalbrokers.cl y hacer un requerimiento, o bien, revisar en el buscador de inmuebles alguna que sea similar. 

Luego de esta conversación, te aseguro que habrás ganado un cliente que confíe en tu trabajo y cerrarás más negocios inmobiliarios.

¡¡¡Bienvenidos a la Revolución Inmobiliaria!!!

Salvador Makluf Freig

El Abogado Inmobiliario

Cofundador de Globalbrokrers.cl 

salvador@makluf.cl

En nuestro país no existe una regulación vigente que trate sobre el mes de garantía, sin perjuicio de la existencia de varios proyectos de Ley sobre la materia en actual tramitación en el Parlamento. Usted puede solicitar, uno, dos o tres meses de garantía al comienzo de la relación contractual en dinero al contado y en efectivo. 

Esta costumbre inmobiliaria dice relación a establecer un monto dinerario -en metálico- para responder ante eventuales de territorios en el inmueble, cuentas por servicios básicos y gastos comunes que quedaren pendientes, costo de restitución judicial y otros. El total, o bien el saldo deberá ser devuelto a los treinta o sesenta días corridos luego de la restitución de la propiedad. 

Si usted es arrendador, es necesario tener a la vista que muchos de los inconvenientes se producen por la no devolución del mes de garantía, ante lo cual, los arrendatarios, generalmente, sin estar habilitados para ello, ocupan la garantía para pagar el último mes. Como ve, esto se transforma en un círculo vicioso. 

Cláusula de ejemplo:

GARANTÍA: El ARRENDATARIO se obliga a pagar la suma equivalente a una renta, es decir, a $ […].- [… pesos], por concepto de garantía de daños, perjuicios o menoscabos que puedan causarse al inmueble, incluyendo los costos judiciales que ocasionen al ARRENDADOR o, asimismo, de gastos de consumos básicos domiciliarios y derechos de aseo que pudieren encontrarse pendientes o de gastos y costas judiciales que se produjeren en caso de incumplimiento. Esta garantía no puede ser imputada por el ARRENDATARIO al pago de ninguna renta, y deberá ser devuelta por el ARRENDADOR treinta días [sesenta, noventa] después del término del contrato, siempre que la propiedad no haya experimentado daños y no se hayan ocasionado otros perjuicios, o no se haya iniciado un proceso judicial, una vez que el ARRENDATARIO le haga entrega de los recibos que acrediten los pagos de los servicios, además de la entrega de los juegos de llaves de la propiedad.- 

Siempre pongamos mucha atención en este punto, tanto para resguardar los derechos del arrendador, como los derechos del arrendatario, y hacer, construir una mejor industria inmobiliaria. 

Salvador Makluf Freig

El Abogado Inmobiliario

Cofundador GlobalBrokers

Puedo arrendar inmuebles amoblados, teniendo en cuenta, que la duración tanto del arriendo de los muebles como del inmueble se entenderá que es la misma, sabiendo que se trata de un solo arrendamiento. 

“Si se arrienda una casa o aposento amoblado, se entenderá que el arriendo de los muebles es por el mismo tiempo que el del edificio, a menos de estipulación contraria”.  (Art. 1974 CC)

El lector debe tener en consideración, que el arriendo de bienes raíces amoblados, constituye un hecho gravable por el Impuesto al Valor Agregado (IVA), ante lo cual, es recomendable se interiorice a cabalidad ante el Servicio de Impuestos Internos (SII) de los trámites que debe realizar para la declaración y pago de este tributo, como hemos señalado en el capítulo 1. de este libro.

El ámbito de aplicación de la Ley especial sobre arrendamientos de predios urbanos nos dice que no regirá sobre los inmuebles que se arrienden hasta por tres meses con fines vacacionales o de turismo (los que se reglarán por la Ley que establece normas sobre protección a los derechos de los consumidores), inmuebles que, claramente, se alquilan amoblados. Por lo anterior, debemos determinar qué norma les será aplicable a dichas relaciones contractuales dependiendo de la vigencia y destino de los bienes raíces amoblados. 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario

El artículo 19 de la Ley de Arrendamiento de Predios Urbanos, dice que son irrenunciables los derechos que esta Ley confiere a los arrendatarios. Lo anterior debe interpretarse sistemáticamente con lo que señala en el artículo 12 del CC, que prescribe: “Podrán renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que sólo miren el interés individual del renunciante, y que no esté prohibida su renuncia”.

Es decir, si en el contrato de arrendamiento se pacta la renuncia de alguno de los derechos de la Ley en comento, dicha declaración no tendrá valor alguno. Esta norma se considera un límite a la autonomía de la voluntad de los contratantes, en orden a resguardar al que se cree más débil en esta relación contractual, que corresponde al arrendatario. 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario

Antiguamente la solicitud se realizaba ante Carabineros de Chile, quien extendía un salvoconducto al arrendatario en orden a que pudiera trasladar los bienes muebles de una propiedad a otra. Dicha situación cambió, por cuanto se entregó esta facultad a las Notarias Públicas o bien al Oficial del Registro Civil en aquellas comunas en donde no existan Notarias, para eliminar este trabajo administrativo a la policía uniformada.

El funcionario público emite este instrumento previa declaración jurada del solicitante y acreditación del pago de las cuentas por servicios básicos y gastos comunes, si proceden y, un certificado del propietario donde consta que se encuentra al día en el pago de las rentas, individualizando tanto el domicilio que tenía, como el nuevo que tendrá. 

La Ley N° 20.227, publicada en el Diario Oficial el 15 de noviembre de 2007, en su artículo 4° prescribe: “El propietario u ocupante a cualquier título de una vivienda, para cambiar su domicilio, deberá efectuar una declaración jurada ante el notario con competencia en la comuna en que el declarante tiene actualmente su morada, o ante el Oficial del Registro Civil competente en el mismo lugar, si allí no hubiere notario, en la cual dejará constancia del domicilio del cual se mudará y de aquél al cual lo hará. En esta declaración jurada se deberá dejar constancia, además, de que el declarante no tiene impedimento legal, judicial ni contractual para efectuar la mudanza. 

  El notario o el Oficial Civil ante el cual se realice la declaración señalada en el inciso precedente solicitará al declarante antecedentes que acrediten la calidad invocada, para lo cual bastará exhibir los recibos del impuesto territorial o del pago de los servicios, extendidos a su nombre. Si quien se trasladará no es el propietario, deberá presentar la autorización de éste o de quien haya recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias de encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble.

El arancel por la declaración jurada señalada en el inciso primero no podrá ser superior a dieciocho milésimos de unidad tributaria mensual. 

Si no se ha dado cumplimiento a las disposiciones precedentes, Carabineros impedirá que se efectúe la mudanza. Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales, por el respectivo juzgado de policía local”.

Este documento es necesario, ya que existe en nuestra legislación un delito denominado “receptación”, contemplado en el artículo 456 bis A del  Código Penal, que tiene por finalidad que se conozca el origen de todos los bienes muebles, estableciendo una presunción, para quien tenga en su poder bienes de los cuales no pueda acreditarse su dominio -lo que sucedería si no contamos con este documento- se presumirá que los obtuvo de forma ilícita, ya que es difícil guardar en el tiempo boletas y facturas de los bienes muebles y electrodomésticos que guarnecen el hogar.

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario