Si el arrendatario no cuenta con el salvoconducto que le permita trasladar los bienes muebles de su dominio de un inmueble a otro, por cuanto existen deudas por rentas y servicios básicos impagos, el arrendador si lo desea puede solicitar el auxilio de Carabineros de Chile, para que impida que el ocupante se retire sin la autorización del propietario por un plazo máximo de cuarenta y ocho horas, entendiendo que se debe recurrir a la Justicia en dicho plazo para el restablecimiento de los derechos vulnerados. 

Cuando se arrienda un inmueble, en el respectivo contrato, a su vez, se debe incluir una cláusula que señale que en caso de que el arrendatario no cumpla con su obligación de pago, se hará exigible el total de las rentas de arrendamiento por el resto del período de vigencia del contrato o cualquiera de sus prórrogas. Es decir, si el contrato tiene una duración de doce meses, y al tercer mes el arrendatario no paga, el arrendador puede obligarlo a pagar desde el mes tres al doce inclusive. Lo anterior es de justicia, ya que, si presté consentimiento para un contrato, lo hice por un período determinado, causando al propietario un agravio el incumplimiento de la obligación de pago antes del término de su vigencia. “Lo pactado obliga”.

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario 

Si el propietario ingresa a una casa arrendada, aun siendo de su propiedad, constando un título de mera tenencia -que en este caso corresponde al contrato de arrendamiento- no lo debe hacer sin el consentimiento o autorización del arrendatario, o bien, de la Justicia en subsidio, ya que en caso contrario, estaríamos en presencia del delito denominado “violación de domicilio”, tipificado en el artículo 144 del Código Penal, que señala: “El que entrare en morada ajena contra la voluntad de su morador, será castigado con reclusión menor en su grado mínimo o multa de seis sueldos vitales”.

Lo anterior, aun cuando exista mora en el pago del arriendo, o bien, el inmueble se encuentre abandona, debiendo realizarse el procedimiento señalado en la respuesta anterior.

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario

   Si existe un contrato de arrendamiento vigente, el propietario no puede ingresar a la propiedad sin autorización judicial, ya que, existe un título -derecho- de mera tenencia, cual es, el contrato de arrendamiento, que continúa surtiendo sus efectos entre las partes contratantes mientras no medie la terminación de la convención.

Por ello, la modificación a la Ley de arrendamiento de predios urbanos del año 2003 establece que: “Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal”. (Inciso 2° Art.  7 ° LAPU)

Es decir, se debe presentar una solicitud ante el Tribunal competente, que corresponderá por regla general al del domicilio del inmueble, para que un receptor judicial como ministro de fe certifique que la propiedad se encuentra abandonada, libre de moradores y bienes muebles que pudieren estar en su interior; a continuación, se pedirá al Juzgado la restitución material del inmueble, la que se hará a través del mismo receptor, quien deberá levantar un acta del estado en que se encuentra el bien raíz.

Ahora bien, en el caso que existieren bienes muebles al interior del inmueble, el receptor también deberá consignar este hecho, y deberá entenderse que la voluntad del arrendatario ha sido la de abandonar el objeto del contrato, ya que, en ocasiones estos ministros de fe se han negado a certificar el abandono señalado en desmedro del derecho del dueño de recuperar el inmueble. Urge sin duda, una modificación profunda de los juicios de arrendamiento de predios urbanos. 

En caso de no cumplir con esta obligación, se puede estar frente a una serie de problemas, entre los que destacamos que el arrendatario se querelle por el delito de “violación de domicilio” o “robo”, en alguna de sus clases.

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario 

Al momento en que se hace entrega material del inmueble, existirá probablemente un saldo pendiente por pagar en los servicios básicos que acceden a la propiedad, ante lo cual, se aconseja se solicite al propietario o bien al administrador que puede ser un corredor de propiedades, que vaya a la vivienda y tome una fotografía o bien anote el número de consumo que aparece en el respectivo medidor, a efectos de ir a las compañías de agua, luz y gas, según corresponda, y con ese antecedente y la dirección se pague lo que se adeude hasta ese día. Igual procedimiento se sugiere se aplique al momento en que se termine la vigencia del contrato de arriendo. 

También, al momento de la firma del contrato de arriendo, el propietario deberá tener a la vista los comprobantes de los pagos de servicios básicos domiciliarios, y de los gastos comunes, por cuanto, en la práctica se ha producido que, al momento de arrendar, el nuevo arrendatario se encuentra con la sorpresa que existen deudas por estos conceptos. 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario

Es común que los deudores de empresas de retail o tiendas comerciales por departamentos no modifiquen sus domicilios o residencias ante sus bases de datos cuando se mudan; por lo anterior, las demandas por cobro por las deudas son notificadas en dichos domicilios, con las molestias que ello acarrea a los nuevos arrendatarios u ocupantes de dichos inmuebles.

Ante ello, se deben iniciar los trámites judiciales tendientes a corroborar que efectivamente el demandado ya no vive en el lugar del juicio a través de una “demanda de tercería”, ya sea, de posesión o dominio, que básicamente consiste en una acción que tiene por objeto establecer que esos bienes se encuentran en posesión o en dominio de una persona que no es el deudor.

Entendemos que la notificación de estas demandas es una turbación al goce del arrendatario que el arrendador deberá resarcir en caso de un embargo, retiro y remate de especies de propiedad del ocupante. De esta forma el artículo 1929 del CC dice: “Si fuera de los casos previstos en el artículo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios”.

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario

Durante la Pandemia producida por el Coronavirus o Covid 19, se ha ralentizado la tramitación de los juicios civiles en general, y de los juicios de arrendamiento en particular, inclusive, existe un proyecto de ley que se ha presentado en la Cámara de Diputados, con la intención de suspender los embargos y los lanzamientos en esta especie de juicios, hasta el mes de diciembre de 2021, lo cual, traería aparejado, en caso de aprobación graves perjuicios para los propietarios. Este proyecto ha sido aprobado en su primer trámite constitucional, encontrándose actualmente en el Senado.

Se calcula que millones de chilenos son dueños de una sola propiedad, la cual, en ocasiones ha sido arrendada a efectos de poder costear el arriendo de una vivienda con mejores condiciones para su familia, pagando un diferencial entre la renta que recibe y la renta que debe pagar; a su vez, hay que entender que el 85% de las propiedades que se adquieren en Chile, se produce producto de la solicitud y obtención de un crédito hipotecario ante un banco o una institución financiera como una mutual o una empresa de seguros. 

Si el estado, a través de uno de sus poderes, desea expropiar una de las facultades del dominio sobre los inmuebles, cuál es, la de gozar -recibir las rentas civiles- debe realizar una prestación en contrapartida, en el sentido, de proceder a pagar los dividendos o bien, las rentas que no se van a obtener si se aprueba este proyecto de ley; o también, aprobar una norma que permita retrasar, sin el cobro de intereses ni multas el pago de los créditos o mutuos hipotecarios, a efectos de que no se produzca la mora, y el cobro total de la deuda. Debemos mirar las tres caras de la moneda (incluya el canto) antes de tomar decisiones apresuradas como las planteadas por el Parlamento, en una acción populista, que podrían desmejorar la calidad de vida de millones de chilenos. 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario

Una de las herramientas fundamentales que debe contener todo contrato de arrendamiento, es una cláusula en virtud de la cual, el arrendatario autorice a utilizar la información del contrato de arrendamiento, en especial, en lo relativo al incumplimiento o no pago de las rentas de arrendamiento pactadas.

De esta forma, siguiendo un procedimiento administrativo, Ud. puede informar a bancos o bases de datos públicas, que registran la información comercial y financiera respecto a la deuda que mantiene por no pago de rentas. 

Lo anterior es posible de acuerdo a la Ley sobre protección de datos de carácter personal N° 19.628, que permite utilizar esta información con la autorización del arrendatario. De esta forma el inciso segundo y tercero del Art. 4° dice: 

“La persona que autoriza debe ser debidamente informada respecto del propósito del almacenamiento de sus datos personales y su posible comunicación al público. 

 La autorización debe constar por escrito”.

Aún más, se puede ingresar a estos registros a los avales o codeudores solidarios que comparezcan al contrato de arrendamiento respectivo, sean personas naturales o jurídicas. 

Cláusula de ejemplo:

“Por este acto, el ARRENDATARIO y el CODEUDOR SOLIDARIO, autorizan al ARRENDADOR, o a quien sus derechos represente, a utilizar la información contenida en el presente contrato, y en cualquiera de sus prórrogas, en especial la relativa al cumplimiento o incumplimiento de la obligación de pago de la renta de arrendamiento y las relativas al pago de las multas e indemnizaciones de perjuicios que procedan, y ser ingresada a bases de datos públicas, cumpliendo con los requisitos presupuestados en la Ley número 19.628, sobre protección de datos de carácter personal.” 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario

Para llevar adelante la operación de arriendo de bienes inmuebles, se deberán cumplir las siguientes etapas:

• Determinación del valor de la renta.
• Redacción y suscripción de la orden de arriendo.
• Promoción de la propiedad en las diversas plataformas y medios de comunicación.
• Redacción y suscripción de la orden de visita con clientes interesados en visitar el inmueble.
• Selección del arrendatario.
• Revisión de los antecedentes personales, comerciales y financieros.
• Antigüedad laboral mínima.
• Liquidaciones de remuneraciones, pago de pago provisional mensual, en adelante PPM, o pensiones de los últimos seis meses.
• Certificados de cotizaciones de AFP y antecedentes comerciales. 
• Codeudor solidario.
• Redactar inventario de bienes muebles e inmuebles por adherencia.
• Suscripción de contrato ante notario público.
• Pago mes de arriendo y mes de garantía y honorarios del corredor de propiedades. 
• Entrega de inmueble y juegos de llaves, previa suscripción de inventario de bienes muebles y acta de entrega. 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario 

La intermediación de inmuebles es un proceso complejo, comenzando con la decisión de arrendar un inmueble, promocionarlo, ubicar a un candidato que cumpla con nuestras exigencias, negociar los términos del contrato, solicitar y recepcionar los antecedentes requeridos, evaluarlos y tomar una decisión al respecto, redactar y suscribir la convención, hacer entrega del inmueble físicamente firmando el acta de entrega e inventario y recibir el pago acordado. 

Por ello, es recomendable que un corredor de propiedades y un abogado inmobiliario puedan asesorarle en todo este procedimiento, en orden a minimizar los riesgos asociados, tanto de la operación misma, como del resguardo de los derechos y obligaciones de las partes, entendiendo que el corredor es un actor del área inmobiliaria que cuenta con conocimientos técnicos, especializados y en capacitación constante, asesorado, que se transformará en un seguro para el patrimonio de sus clientes, y, a su vez, por otros profesionales, tales como, abogados inmobiliarios, arquitectos, constructores, contadores, tasadores, paisajistas, decoradores y otros afines, que le permiten entregar un servicio integral al cliente. Si requiere nuestra asesoría, por favor escríbanos a legal@makluf.cl 

A más de lo señalado, es positivo que el corredor cuente con un mandato de administración, ya que de esa forma podrá revisar y chequear permanentemente que el arrendatario cumpla con la obligación de pago de la renta, de los servicios básicos domiciliarios y gastos comunes, si proceden, debiendo rendir cuenta documentada, dentro de dicho período, a quien le ha solicitado el encargo, como también, poder ser un mediador entre posibles conflictos que pudieren suscitarse entre las partes durante la vigencia del contrato y realizar las mejoras que pudieren ser requeridas y necesarias. 

Recomendamos que, este mandato de administración vaya unido a un mandato judicial, en donde el agente inmobiliario, podrá nombrar a un abogado para que represente los derechos de sus clientes, debiendo extenderse y suscribirse a través de una escritura pública por mandato del artículo 7° del CPC y artículos 1° y 2° de la ley 18.120 sobre comparecencia en juicio. 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario 

El arrendamiento de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño y del arrendatario de buena fe que puede demandar los perjuicios que le ocasionen. Es decir, una persona podría hacerse pasar por el dueño de una propiedad, sin serlo en los hechos, ante lo cual, lo ideal es que el candidato al arriendo pudiere solicitarle un certificado de dominio vigente y una copia de inscripción del título de dominio ante el Conservador de Bienes Raíces a quien le ofrece la propiedad, para que le acredite su dominio.

También, aconsejo que se solicite el comprobante que acredite el pago de contribuciones de haberes o impuesto territorial, por cuanto, en algunos casos estas deudas pueden originar un juicio ejecutivo civil de cobranza, en donde se embarga y remata ese bien raíz, y se obstaculiza el legítimo uso del inmueble que otorga el contrato de arrendamiento. Un propietario en ningún caso debería oponerse a entregar esta relevante información. 

A su vez, es necesario solicitar antes de suscribir el arrendamiento, copia de los recibos pagados de servicios básicos domiciliarios, gastos comunes y derechos de aseo, para que el nuevo ocupante no se deba hacer cargo de deudas que no le corresponden. 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

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