Hoy las empresas aseguradoras han implementado otra unidad de negocio, que en la especie corresponde a los “seguros de arriendo”, los cuales, tienen por objeto asegurar el pago de las rentas mensuales, por períodos que van de los 3 a los 9 meses, en el caso el arrendatario incumpla el contrato sobre ese punto, los costos judiciales de una acción civil para la restitución del inmueble y el cobro de los meses morosos. 

El procedimiento una vez que se contrata este seguro, para el caso de mora, es que se informe a la empresa aseguradora dentro del plazo señalado en la póliza, que no le han pagado la renta, es decir, debe siniestrar la póliza; luego, se intenta un cobro extra judicial, y si esta acción no tiene resultados positivos, se procede a iniciar una demanda judicial para el percepción de lo adeudado y la restitución del bien arrendado, y, la empresa deberá pagarle las rentas insolutas por el plazo que se haya acordado. 

Es recomendable que los corredores de propiedades y agentes inmobiliarios puedan suscribir convenios con estudios jurídicos o abogados, en orden a fijar honorarios predeterminados para llevar adelante juicios de arrendamiento por incumplimiento contractual y, establecer un parámetro objetivo al momento de accionar judicialmente. Por ejemplo, si tienen en administración inmuebles, al mes de atraso enviar un correo electrónico o carta certificada a través de su abogado, y al mes dos, presentar demanda de arrendamiento por no pago de rentas. Acá es necesario volver a insistir en que existen casos de arrendatarios que quieren pagar, pero no pueden, por una repentina cesantía, insolvencia, quiebra de su empresa o negocio, y, aquellos ocupantes que conocen el sistema judicial chileno, su lentitud, y se aprovechan de ello. 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario

Al momento de contratar, siempre es beneficioso contar con un segundo patrimonio al momento de suscribir el arrendamiento, por cuanto, el arrendatario puede tener un problema durante la vigencia del contrato, como, por ejemplo, que le despidan, que su empresa quiebre y entre en cesación de pagos, que tenga un divorcio que se traducirá en una disminución de sus ingresos, un accidente laboral, etc. Por ello, contar con un codeudor solidario no tan solo implica tener otros bienes en donde poder dirigir una posible acción de cobro, sino también, puede ser una contribución, tanto para el pago de lo que se adeuda como una presión social para el cumplimiento de lo pactado.

También podrán solicitarse otras garantías personales, como un aval o un fiador, y asimismo, tratándose de bienes raíces de alto valor, se puede pedir una garantía real sobre un bien mueble a través de una prenda, o bien, una hipoteca sobre un inmueble, para el caso de incumplimiento de las obligaciones que emanen de la convención, entre las cuales se encuentran la de pago de las rentas, reajustes, intereses, costas y entrega material del inmueble en las mismas condiciones en que fue puesto a disposición.

En múltiples contratos, como hemos señalado en nuestro libro El ABC del Corretaje de Propiedades, Guía Práctica y Legal sobre bienes Raíces, www.elabcdelcorretaje.com, se establecen la figura del aval y del codeudor solidario en conjunto, lo cual, es un error que no se debe permitir; por cuanto, si su garantía personal es un aval, éste tendrá el beneficio de excusión, la facultad de excusarse mientras no se intente el cobro al deudor principal, el cual, no lo tendrá si es un codeudor solidario. En los detalles siempre se marcará la diferencia, y debemos contar con un experto que nos asesore desde la etapa primaria de la administración de nuestros patrimonios. Ya lo decía Henry Ford: si no soy el mejor en un área, contrataré al mejor. 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario 

1) Evaluación de los posibles arrendatarios: Se deben solicitar determinados documentos que nos ilustren acerca de la vida cotidiana y responsabilidad del postulante.  A título de ejemplo, señalamos los siguientes: 

• Liquidaciones de remuneraciones o pensiones. (Últimos 3-6 meses)
• Certificado de cotizaciones AFP. (Últimos 3-6 meses)
• Certificado de antecedentes comerciales. 
• Fotocopia cédula nacional de identidad o de cédula de identidad para extranjeros.
• Pago mensual de IVA. (Últimos 3-6) En caso de que sea independiente.
• Última declaración del Impuesto a la Renta.
• Solicitar un aval o codeudor solidario, que presente los mismos antecedentes.
• Realizar una entrevista con el postulante y su familia. 

(Siempre se debe contar con un segundo patrimonio para dirigir el cobro de los posibles créditos adeudados; nunca debe faltar en el contrato un aval o codeudor solidario, que idealmente no pertenezca al mismo núcleo familiar del arrendatario que vive en la propiedad arrendada)

En caso de personas jurídicas. (Empresas, sociedades, corporaciones o fundaciones)

• Estatutos Sociales. (Copia escritura pública de constitución)
• Inscripción de los estatutos en el Registro de Comercio.
• Publicación en el Diario Oficial. 
• Certificado de vigencia de la persona jurídica.
• Rol Único Tributario de la sociedad.
• Cédula nacional de identidad y Rol Único Tributario de los socios representantes.
• Declaraciones de pago mensual de impuestos. (IVA o PPM) (Últimos 3-6 meses)
• Dos últimas declaraciones del Impuesto a la Renta.
• Balance anual. (Si procede)
• Certificado de antecedentes comerciales, de la sociedad y los socios.
• Antecedentes básicos de los socios representantes.
• Antecedentes del aval o codeudor solidario. (Se recomienda que el representante legal de la sociedad, como persona natural, a su vez sea codeudor solidario)

Se deja constancia que, a partir del año 2012, en virtud de la modificación de la Ley que protege los datos de carácter privado o personal, no se podrá exigir a las personas que entreguen sus antecedentes comerciales registrados en bases de datos públicas, mas, éstos podrán hacerlo de manera voluntaria, y el propietario o corredor de propiedades, claramente, decidirá a favor de quien los presente a quien no, si cumple con el resto de los requisitos señalados. 

Los antecedentes que hemos estudiado son meramente ilustrativos, pudiendo el arrendador solicitar más o menos documentos, dependiendo de las características de la operación inmobiliaria que se trate. 

A modo de ejemplo, señalamos que en un caso particular se puede solicitar liquidación de remuneraciones de los últimos tres meses del postulante, copia de la cédula de identidad e informe comercial, y, para el caso de tener dudas o querer complementar la información que ya se tiene, podría pedir los demás señalados en este acápite, como también, revisar el Portal Web del Poder Judicial www.poderjudicial.cl en orden a averiguar si el posible arrendatario tiene demandas de arrendamiento por no pago de rentas o incumplimiento de contrato. No existe una fórmula precisa que nos asegure el cumplimiento de las obligaciones, pero si podemos disminuir esos riesgos. 

Hoy existen bandas criminales organizadas que se dedican a producir documentos falsos para postular a contratos de arrendamiento, ante lo cual, es necesario poner especial atención a la veracidad de los mismos, y tener a la vista, en la página web de la Administradora de Fondos de Pensiones del Postulante, el pago de las cotizaciones previsionales y el monto de sus remuneraciones. Este antecedente no puede ser manipulado desde la web de dichas entidades privadas. 

2) Redacción de contrato de arrendamiento: Una vez que tenemos al candidato que cumpla con los requisitos que hemos determinado como suficientes, habiendo recopilado y analizado los documentos referidos en el número 1) anterior, se debe redactar un contrato de arrendamiento que resguarde los intereses de los propietarios y los derechos de los arrendatarios, estableciendo reglas claras desde un principio, que impidan dobles interpretaciones de la voluntad de las partes, el cual, idealmente debe ser redactado, revisado o trabajado por un abogado. En estos casos, “lo que abunda no hace daño”.

En Makluf Abogados & Gestión Inmobiliaria, hemos analizados miles de contratos de arrendamiento, y en muchos de ellos, hemos encontrado falencias de parte de algunos propietarios, como también, de parte de los corredores de propiedades que administran estos inmuebles. Se debe tener presente, que este documento, esta convención generadora de derechos y obligaciones para las partes, es una hoja de ruta de la relación que unirá a las partes, y es necesario prever todos los antecedentes necesarios. Sólo a modo de ejemplo, se deberá determinar quien pagará los gastos básicos, los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, el seguro contra incendio de los bienes comunes, el fondo de reserva común, el fondo de retiro, los derechos de aseo, si se permitirá la visita del propietario o corredor, la forma de dar cumplimiento a las obligaciones y al reglamento de copropiedad. Ya lo hemos dicho, contratar es prever. 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario