A través de su futuro ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, el Gobierno de José Antonio Kast, ya ha adelantado sus directrices en materia económica. Quiroz ha hablado de destrabar la “maraña regulatoria”, una estrategia que también incluiría la desregulación del sector inmobiliario y la liberalización del suelo.

También en materia de vivienda y urbanismo, esta semana causaron polémica los dichos del futuro ministro de esa cartera, Iván Poduje, quien durante un seminario en la Universidad del Bío Bío, habló de un “activismo medioambiental” que ha interrumpido las obras de reconstrucción en la Región de Valparaíso. “No vamos a aceptar que las víctimas de la catástrofe pasen inviernos sin casa por un árbol protegido, un roedor protegido o un posible hallazgo arqueológico”, señaló Poduje.

En conversación con Radio y Diario Universidad de Chile, el académico de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo (FAU) de nuestra casa de estudios, Jorge Inzulza, se refirió a las propuestas del nuevo Gobierno y sobre los eventuales riesgos que podría traer la desregulación.

El arquitecto advirtió, en primer lugar, que son pocos los detalles que se han entregado desde el equipo económico de Kast y que el liberalizar el suelo y desregular el sector inmobiliario “es una consigna bien amplia”, sobre la que se necesita más información. Sin embargo, a partir de lo que sabe, Inzulza tiene una postura “de preocupación y de alerta”. 

“Lo que uno entiende de desregularización o de liberar suelo son procesos que inmediatamente a uno le generan preocupación, porque tienen que ver con una acción más bien de libre mercado, que de una planificación estratégica”, afirmó.

El experto aseguró que “se habla, básicamente, de suelos que han estado subutilizados, sin un accionar en las últimas décadas, pero no deja de ser preocupante, porque para mí, el suelo, y lo veo como urbanista, tiene que ver con una conjunción de elementos”.

Inzulza remarcó que hay varios factores a considerar, como “el tejido social que está relacionado con ese suelo, quiénes viven en esos lugares” o la naturaleza del mismo, “porque ese suelo puede estar en áreas susceptibles a una amenaza natural”.

“Entonces, para mí el suelo  es una conjunción de componentes socio-espaciales y liberarlo no es solamente una acción, sino que habría que primero entender bien, sistémicamente, qué significa, qué costos o qué problemas podría traer liberar ese suelo”, estimó.

El académico de la Universidad de Chile compartió las preocupaciones de otros especialistas en urbanismo, que han apuntado a que la liberalización podría llevar a una profundización en fenómenos ya conocidos en Chile, como la “verticalización”, a través de construcciones de gran altura, o la segregación espacial.

“Nosotros tenemos experiencia en Chile. Tenemos que recordar que tuvimos una Política Nacional de Desarrollo Urbano del año 1979, que si bien fue interesante en ciertos auges económicos, de desarrollo del país, también han acarreado muchos problemas como bolsones extremos de riqueza-pobreza. De alguna forma, hemos generado distintos tipos de ciudades. Se ha transferido a grupos a lugares donde la gente tiene mejores recursos, mejor equipamiento y hay otros lugares que son más precarios”, comentó.

A juicio de Inzulza, agilizar los permisos regulatorios puede ser “interesante”, pero al mismo tiempo, no se puede ignorar que existen por una razón y que son resultados de décadas de discusión.

“Sabemos que son procesos lentos, pero también por otro lado tratan de ser resguardos. Hay que entender la naturaleza sísmica o entender el arraigo que tiene el suelo con cierto grupo de personas. Si no entendemos esos elementos, si esos componentes no están en este proceso, pueden ser procesos completamente contradictorios y pueden terminar generando aún más bolsones de segmentación de la ciudad, que yo creo que son cosas que ya la hemos vivido, la hemos estudiado por años y justamente, no nos gustaría repetir esos patrones”, dijo.

¿Disminuirá el precio de las viviendas?

La liberalización del suelo también ha sido planteada como una manera de disminuir el precio de las viviendas y facilitar a las familias el acceso a esos bienes. Para Jorge Inzulza, no está claro que inmediatamente se vaya a generar “un efecto positivo en el precio del suelo y las viviendas”.

“Lamentable, el liberar suelo no lo puedo entender bajo la lógica de una planificación estratégica, sino que más bien lo entiendo como procesos complejos, en que pueden terminar especulando mucho con el desarrollo inmobiliario, en que puede terminar especulándose mucho con los precios de suelo. Con los elementos que están hasta ahora, nos podemos imaginar todo tipo de efectos, como verticalización, turistificación, sobrecarga en el espacio público, falta de infraestructura, desbalance en el equipamiento urbano, que obviamente no son procesos auspiciosos”, opinó.

Por otra parte, requerido sobre si es realmente necesario desregular, el arquitecto consideró que hay otros temas sobre los que se debería actuar primero, como el crecimiento de las ciudades a través de vivienda informal.

“Yo creo que Chile tiene muchos desafíos. El poder revisitar, si se puede decir de esa manera: ¿Cómo nosotros como chilenos y chilenas estamos viviendo? ¿En qué lugar estamos viviendo? ¿Cuáles son los lugares más riesgosos? ¿Por qué tenemos conflictos interculturales? Esos para mí son problemas prioritarios, por ejemplo, para una cartera de un futuro ministerio de Vivienda y Urbanismo o de otras carteras como Hacienda u Obras públicas. Para mí, esas son agendas que son prioritarias y el tema de la desregulación del suelo, liberar suelo, va de la mano con análisis previo”, estimó.

A todo lo anterior, Inzulza agregó otro elemento de análisis, y es que se está ad portas de la publicación de una nueva versión de la Política Nacional de Desarrollo Urbano. De acuerdo al especialista, está será “una nueva hoja de ruta” para el desarrollo urbano y por tratarse de una política de Estado, deberá ser implementada por el próximo gobierno.

“Es muy importante lo que debería ser esta política, porque viene con acciones concretas que tienen que ver, justamente, con resguardar territorio, con cuidar el medio ambiente, con discutir sobre sostenibilidad, con tener una actitud más resiliente. Todo esto que viene en materia de política pública tiene que ver justamente con un mejor conocimiento de los territorios donde estamos viviendo y creo que desregular y liberar van por un proceso contrario”, aseveró.

(Fuente: radio.uchile.cl)

En Chile, uno de cada cinco hogares está compuesto por una sola persona. Detrás de esta cifra, revelada por el último Censo de Población y Vivienda 2024, hay una transformación profunda y silenciosa que cambia cómo vivimos y cómo nos relacionamos en la ciudad.

Específicamente, la proporción de hogares unipersonales pasó de un 7% en 1990 a un 22% en 2024, y, a pesar de sus diferencias internas, es transversal en la sociedad chilena, tanto por edad, género o nivel socioeconómico.

En el Día Mundial del Urbanismo, que se celebra este 8 de noviembre, es preciso analizar esta nueva realidad y preguntarse, desde la planificación urbana, cómo adaptar nuestras ciudades y sus formas tradicionales de convivencia e institucionalidad, acorde a las oportunidades y riesgos que implica esta tendencia a constituir hogares individuales.

La ciudad, entendida desde los orígenes de los estudios urbanos, siempre se pensó en torno a comunidades con estructuras familiares típicas, constituidas en barrios, más o menos segregados, pero con fuertes vínculos locales de sociabilidad, que daban sentido de pertenencia a un topos. Esta estructura ha estado presente en la discusión por décadas, influenciando nuestras políticas habitacionales y urbanas.

El hogar individual implica, entonces, nuevas formas de conexión social, probablemente deslocalizada y de vínculos débiles, aumentando los riesgos de soledad y aislamiento social. Como lo mostró Déficit Cero y Colaborativa (2024) se trata de jóvenes en emancipación, adultos sin hijos, padres o madres separados, nidos vacíos monoparentales y personas mayores, entre otros.

En este escenario, el crecimiento sostenido de los hogares unipersonales constituye una de las transformaciones estructurales escasamente reconocida en el diseño e implementación de políticas habitacionales, aunque captada eficazmente por el mercado inmobiliario, principalmente a través de la producción masiva de departamentos pequeños en edificios en altura destinados a la inversión y al arriendo, así como también por el mercado informal de arriendo de piezas.

Paradójicamente, la ciudad se densifica, se verticaliza, pero sus habitantes viven cada vez más atomizados.
Por otra parte, más allá de la transformación sociodemográfica y de la composición de los hogares y la dinámica inmobiliaria, hay antecedentes que advierten sobre eventuales consecuencias psicosociales de estos procesos. Según la Encuesta Nacional Bicentenario UC 2023, un 19% de los chilenos declara no contar con un amigo cercano y un 13% señala no conocer a ningún vecino por su nombre. Según la misma encuesta en su versión 2025, el 48% declara haberse sentido solo al menos algunas veces durante la última semana, porcentaje que sube a 60% en hogares unipersonales. Mientras, la confianza interpersonal no supera el 23%.

La ciudad, en consecuencia, puede y debe contribuir a producir más y mejores espacios de encuentro, nuevas formas de vivienda, de habitar, de espacio público, servicios y movilidad que permitan construir escenarios relacionales nuevos, que reconecten vidas individuales, cada vez más enlazadas virtualmente, con y en el territorio entre personas que viven solas, pero no necesariamente en soledad.

(Fuente: eldinamo.cl)

Porque eso es efectivamente lo que ocurre con una de las prácticas que ha entrado con fuerza en el mercado inmobiliario: el bono pie, cuenta Matías Echeverría, CEO y fundador de HousePricing.

Hemos analizado decenas de departamentos en Santiago, especialmente en el segmento bajo las 2.500 UF. ¿Y qué encontramos? Un patrón inquietante: proyectos con bonos pie del 10% al 20% cuyos precios superan incluso el rango máximo de estimación de mercado según los datos de HousePricing. En otras palabras, una inflación notoria al mirar los números fríamente.

Por ejemplo, tomemos un caso real de una propiedad cuyo valor es de 2.200 UF y tiene una estimación promedio en HousePricing de 2.250 UF con un máximo de 2.350 UF, pero nos encontramos que la misma propiedad tiene un valor con bono pie de 2.600 UF.

¿El resultado? Una propiedad con “bono” termina vendiéndose por sobre su valor máximo. Si revisamos en detalle lo que ocurrió es que el banco recibe una tasación “formal” que valida ese precio inflado, financia el 90% sin cuestionar nada.

El gran perdedor es el comprador porque se enfrenta al sobreendeudamiento y a una inflación artificial de precios, especialmente en segmentos bajos. Asimismo, se enfrenta a un sistema hipotecario que se sostiene sobre tasaciones que no detectan las distorsiones.

El famoso bono pie suena como ayuda, pero es un canto de sirena que perjudica al comprador que se siente atraído por una atractiva oferta del tipo: “No necesitas poner pie, te regalamos un bono del 10%”.

Pero la letra chica dice otra cosa: el precio de la propiedad se infla para cubrir ese supuesto beneficio. Así, cuando el banco financia el 90% del valor publicado, en realidad estás comprando sin pie… pero pagando un crédito por el 100% del valor real.

Es cierto que no se pone el  pie, pero la persona se endeuda por un valor inflado. A eso se suma que el dividendo mensual sube, el mercado se distorsiona y todos miran hacia otro lado.

¿Por qué ocurre esto? Hay dos razones principales: una, los bancos aceptan a ciegas cualquier tasación “formal”, sin validación de datos y la otra es que se usan tasaciones manuales vulnerables al fraude, donde los comparables se ajustan “mágicamente” para coincidir con el precio publicado.

Si realmente queremos un sistema saludable y confiable es el momento de que los actores como inmobiliarias y banca comiencen a mejorar las prácticas, no se trata de hacer beneficencia, se trata de que un mercado crece sano y de mejor forma cuando no se perjudica a uno de sus actores más relevantes: el comprador.

(Fuente: portalmetropolitano.cl)