El pasado 4 de agosto, el gobierno del Presidente Kast logró formalizar en el Congreso su Plan de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico Social, una serie de iniciativas conocida como “megarreforma” y que gira en torno a cinco ejes: la reconstrucción de las zonas afectadas por los incendios en Ñuble, Biobío y Valparaíso; la reactivación del sector de la construcción para ampliar el acceso a la vivienda; la recuperación de la competitividad tributaria para atraer nuevas inversiones al país; la agilización regulatoria, con el fin de destrabar la famosa “permisología”, y la responsabilidad fiscal, para que los recursos públicos se usen de manera eficiente.

Entre sus principales ejes en materia de tributación, esta megarreforma propuso una medida que ha causado gran polémica: la exención de impuesto territorial –también conocido popularmente como “contribuciones”– para la primera vivienda de todas las personas mayores de 65 años, independientemente de su situación económica. Una resolución considerada injusta por quienes consideran que transgrede el espíritu básico de un beneficio del Estado, al regir por igual tanto para quienes no pueden pagar como para aquellos que sí tienen patrimonio suficiente para hacerlo.

¿Por qué, entonces, esta idea de igualar la cancha para todos?

A continuación, analizamos las razones de las visiones contrapuestas y las claves para entender todas las caras de esta nueva disposición.

1. ¿Qué cambia con la nueva ley?

José Navarrete, académico y director del Magíster en Tributación de la Universidad Andrés Bello, señala que hoy existe una parte importante de jubilados con pensiones bajas que con cada reavalúo de bienes raíces –proceso que el Servicio de Impuestos Internos realiza cada cuatro años– ven cómo suben sus contribuciones sin que sus ingresos necesariamente hayan cambiado.

“Ese desajuste entre avalúo e ingresos es un fundamento legítimo detrás de la idea”, afirma.

Si bien es cierto, el sistema vigente contempla varios beneficios para las personas mayores de acuerdo con sus entradas económicas y el valor de sus propiedades, existe un tramo que igualmente deben pagar.

En la actualidad, el 74% de las viviendas pertenecientes a este grupo etario tiene un avalúo fiscal bajo los $60.030.710 pesos, por lo que quedan exentas de contribuciones, mientras que el 26% restante puede acceder a pago cero o a una rebaja de hasta un 50%.

Desde enero de 2027, sin embargo, habrá una exención total en primeras viviendas, lo que según cifras del Ministerio de Hacienda beneficiará a unas 295 mil personas. Eso, en la práctica, significará para las comunas que más recursos recibían por esta vía una merma anual de unos 70 millones de dólares.

Para paliar los menores ingresos, la cartera comprometió un aporte anual de 190 millones de dólares con cargo al presupuesto fiscal, que se repartirán entre un depósito directo a las municipalidades más afectadas (US$ 80 millones) y una inyección de US$ 110 millones al Fondo Común Municipal: un mecanismo de redistribución de recursos entre las 345 municipalidades de Chile, donde las comunas más ricas aportan con una parte de su recaudación para financiar los servicios básicos (aseo y ornato, remuneraciones municipales) de aquellas con menos recursos.

Sin embargo, aun con estas correcciones, representantes de la oposición ven esta reforma como una medida regresiva, que termina yendo en desmedro de quienes tienen menos.

Para José Navarrete, este es uno de los principales debates que abre la reforma. A esto se suma que una exención universal por edad beneficie también a personas mayores que cuentan con un patrimonio inmobiliario elevado y que no necesariamente tienen dificultades de pago.

2. ¿A quiénes impacta principalmente?

Según el Ministerio de Hacienda, aproximadamente 1 millón 500 mil viviendas son propiedad de una persona de 65 o más años. “Esta cifra equivale al 33,5% de todos los hogares propietarios del país. En la práctica, una casa es el principal patrimonio de la vejez chilena”, define Joaquín Espíldora, CEO de Data Inmobiliaria.

Hasta ahora, como veíamos en el primer punto, la principal crítica que ha recibido la exención de contribuciones es que beneficiará a un segmento de personas mayores que sí podría pagar. Sin embargo, Joaquín Espíldora lo mira desde otra vereda: hoy en el país existen 273.462 viviendas de personas mayores avaluadas entre $54 y $60 millones; es decir, exentas de impuestos. Pero en los próximos reavalúos fiscales, estas casas podrían tener que empezar a pagar.

“Este es el grupo donde el problema todavía no ocurrió y donde una política preventiva rinde más que una exención retroactiva”, analiza.

En octubre del año pasado, el Ministerio de Hacienda ingresó un proyecto de ley para corregir el problema y proteger a este segmento, pero sólo llegó hasta la fase de segundo trámite en el Senado, el pasado 3 de marzo.

3. ¿Cuál es el problema que se intenta resolver?

El ingreso personal medio de un jefe de hogar de 65 años o más que es propietario de su vivienda alcanza los $364.490 mensuales. En el cuartil inferior baja a $230.000, un número similar a la Pensión Garantizada Universal (PGU).

En un hogar donde el ingreso promedio llega a $1.065.000, los analistas ven que la constante amenaza que implica el aumento del avalúo fiscal puede traducirse en una mayor carga tributaria sin que necesariamente exista un aumento equivalente en los ingresos de quien debe pagarla. “El sistema refleja el patrimonio inmobiliario con bastante precisión, pero el flujo de caja con menos”, explica Joaquín Espíldora.

Para Alejandra Araya, directora del doctorado en Ciencias de Enfermería de la Universidad Andrés Bello, las dificultades económicas asociadas a la vivienda también pueden afectar otras dimensiones de la vida de las personas mayores.

“Se puede generar un importante malestar emocional al tensionar el sentido de seguridad, estabilidad y autonomía que habitualmente se asocia con la vivienda propia”, señala.

A su juicio, el hogar “no sólo cumple una función material, sino también simbólica y afectiva: representa resguardo, continuidad biográfica y un espacio de intimidad y bienestar”.

Es importante considerar que, bajo la normativa actual, no basta con ser mayor de 65 años y figurar como dueño de la vivienda para acceder a las rebajas tributarias. La ley toma en cuenta a los copropietarios, e incluye bajo el beneficio sólo a quienes comparten propiedad con cónyuges o convivientes legales; también a viudos que comparten propiedad con sus hijos, siempre y cuando estos hayan recibido su parte de la vivienda como herencia del progenitor fallecido. Si son menores de 24 años, además, son beneficiarios sólo si demuestran que están estudiando.

¿Qué pasa si dos hermanos son los dueños de una vivienda? ¿O si una madre y su hijo adulto compran una propiedad en conjunto? Quedan fuera de la rebaja tributaria. De ahí que la reforma que comenzará a operar desde enero de 2027 venga a “corregir” esa situación universalizando la exención a todos.

4. ¿Cuánto dinero dejará de pagar un adulto mayor beneficiado?

El monto dependerá del valor de la vivienda y de las contribuciones que actualmente paga cada propietario. Eso sí, de acuerdo con el análisis de Data Inmobiliaria, el decil de viviendas de mayor avalúo concentra el 81,5% de todo lo que actualmente se recauda por impuesto territorial, por lo que no es difícil inferir que quienes tienen casas más caras serán los más beneficiados.

Joaquín Espíldora, de Data Inmobiliaria, calcula que en Vitacura el ahorro anual medio de una vivienda antigua que hoy paga contribuciones llegará a $1.650.000, mientras que en Maipú alcanzará los $89.836.

Para Víctor Silva, economista de la Facultad de Administración y Economía de la Universidad de Santiago, esta diferencia permite observar uno de los principales desafíos de la medida. “Si dos personas tienen más de 65 años y cumplen los requisitos, pero una tiene una vivienda de $80 millones y otra una propiedad de $500 millones, el ahorro tributario puede ser muy diferente”, plantea.

“En términos absolutos, el beneficio puede ser mayor para quienes poseen propiedades de mayor valor”, agrega. A su juicio, una política universal puede terminar entregando una parte importante del beneficio a personas que quizá no lo necesitan; sin embargo, eso no significa que la política sea incorrecta.

El punto, a juicio de Silva, es evaluar “si el beneficio está llegando prioritariamente a quienes tienen una verdadera restricción de liquidez”.

En julio pasado, esta discusión fue ampliamente discutida por distintos estamentos que levantaron el tema al ministro de Hacienda, Jorge Quiroz; entre ellos, los alcaldes de las comunas que más ingresos dejarán de recibir por esta exención de contribuciones: Las Condes, Lo Barnechea, Vitacura Providencia y La Reina. Según esta nota de La Tercera, el ministro se negó a la idea de focalizar la medida –dejando fuera del beneficio, por ejemplo, a personas mayores con ingresos sobre los $3 millones mensuales– “por un tema de principios”.

5. ¿Quién terminará financiando la exención?

La eliminación de contribuciones para los adultos mayores no significa que su costo desaparezca. El impuesto territorial representa el 30,7% de los ingresos propios permanentes de los municipios y el 60,6% de los aportes al Fondo Común Municipal. Como revisamos en el punto número 1, este fondo permite redistribuir recursos entre comunas, por lo que una menor recaudación no afecta únicamente al municipio donde se encuentra la propiedad beneficiada.

“El costo económico no desaparece; cambia quién lo financia”, plantea el economista Víctor Silva. Si disminuye la recaudación por contribuciones, ejemplifica, se debe observar cómo se compensan esos recursos para evitar que los municipios reduzcan su capacidad de entregar servicios.

El costo estimado por el Ejecutivo para la exención es del orden de US$200 millones anuales, que serán restados del presupuesto fiscal. Sin embargo, según las proyecciones citadas por Joaquín Espíldora, CEO de Data Inmobiliaria, ese monto podría acercarse a los $276 mil millones en 2030 sólo por efecto del envejecimiento de la población, debido a que los beneficiarios pasarían de unas 396 mil a cerca de 478 mil personas.

Para Víctor Silva, la reforma “resuelve parcialmente el problema, pero no el problema de fondo”. El economista advierte que Chile tendrá cada vez más personas jubiladas propietarias de viviendas, por lo que el debate sobre las contribuciones seguirá creciendo. “A futuro deberíamos discutir un sistema que considere de manera más integral edad, ingresos, patrimonio y capacidad de pago”, sentencia.

(Fuente: latercera.cl)

En Chile aproximadamente 1,38 millones de propiedades pagan contribuciones, donde el 30% corresponden a adultos mayores.

Un estudio conjunto de la consultoría Transsa y la startup Propiteq revela que, de concretarse el proyecto que elimine este impuesto a la primera vivienda para mayores de 65 años, el impacto se focalizaría especialmente en un grupo acotado de territorios, liderados por Las Condes, Lo Barnechea y Vitacura.

De acuerdo al análisis, estas comunas urbanas consolidadas concentran una proporción significativa de viviendas de propietarios que podrían quedar exentos del pago de contribuciones, configurando un mapa territorial del impacto de la medida.

Ranking de comunas con mayor número de propiedades de adultos mayores potencialmente exentas de contribuciones

Fuente: Transsa y Propiteq

El ranking muestra que los posibles beneficiarios se concentran en comunas con alto stock habitacional y cuyos propietarios son de larga data.

“Veinte de las 326 comunas a nivel nacional concentran el 58% de propiedades pertenecientes a mayores de 65 años. Estas son comunas urbanas consolidadas, donde las propiedades llevan décadas en manos de los mismos dueños; con personas que compraron su vivienda hace 30 o 40 años”, explicó el subgerente de Datos y Estudios Inmobiliarios de Transsa y Propiteq, Esteban Jara.

El impacto fiscal detrás de la eliminación de contribuciones

Actualmente, en Chile existen cerca de seis millones de viviendas, de las cuales más del 77% no paga contribuciones. Esto implica que la recaudación se concentra en un universo acotado de aproximadamente 1,38 millones de propiedades, que generan alrededor de $245 mil millones.

De este total, cerca del 30% corresponde a viviendas pertenecientes a adultos mayores, que aportan $73.892 millones. En este contexto, una eventual eliminación de contribuciones para este grupo podría reducir en un 45% la recaudación habitacional, equivalente a $33.020 millones.

Un impacto a las comunas de menores recursos

Si bien la medida se presenta como un beneficio en las condiciones de vida de este rango etario, el estudio advierte que la caída en la recaudación afectaría directamente al Fondo Común Municipal, mecanismo clave para la redistribución de recursos entre comunas. Una reducción no solo impacta a los municipios con mayor recaudación, sino que disminuye el tamaño total del fondo, afectando a comunas con menor base tributaria propia.

“El impacto del proyecto no es solo local. Al reducirse el Fondo Común Municipal, se afecta el financiamiento del sistema municipal completo, incluyendo comunas que dependen en mayor medida de estos recursos”, comenta Felipe Respaldiza, CEO de Propiteq.

Aunque el debate actual se ha centrado en adultos mayores, el estudio advierte que el mayor impacto fiscal se produciría en un escenario de extensión del beneficio.

Los efectos de ampliar a la “universalidad”

Tal como fue anunciado previamente, el proyecto pretende aumentar la cobertura del beneficio no solo a adultos mayores, sino que de forma gradual eliminar completamente el impuesto territorial a la primera vivienda, lo cual presentaría un mayor impacto fiscal. En este escenario ampliado el efecto deja de ser acotado y pasa a ser estructural, advierten los expertos.

“Según nuestros modelos, en escenarios más agresivos, la eliminación de contribuciones a la primera vivienda podría reducir hasta en un 57% la recaudación habitacional, lo que tendría un efecto directo en los recursos disponibles para los municipios”, explica Jara. En un escenario más conservador, con una reducción del 43%, el impacto sería equivalente a más de $106 mil millones.

El análisis además muestra que la mayor parte de la recaudación que se perdería no proviene de propiedades de alto valor. Más del 50% del impacto se concentra en viviendas que pagan menos de $300 mil trimestrales en contribuciones, tramo que agrupa a la mayor cantidad de propiedades del país. Se trata, en su mayoría, de casas y departamentos de valor medio, asociados a viviendas principales y no a activos inmobiliarios de alto estándar.

“Existe la percepción de que las contribuciones afectan principalmente a propietarios de alto patrimonio, pero los datos muestran que la mayor pérdida de recaudación proviene de viviendas de valor medio, donde vive la familia propietaria”, explica Respaldiza.

Si bien la Región Metropolitana concentra el 68,5% de la pérdida de recaudación ($72.892 millones) en el caso de que el proyecto llegue a la universalidad, la caída de recaudación en regiones se concentra especialmente en capitales regionales y comunas urbanas consolidadas, donde se localiza gran parte del stock habitacional. El efecto, por tanto, es transversal al sistema urbano y no exclusivo de un segmento específico del territorio.

Aunque la medida puede tener un componente social relevante en el caso de adultos mayores, su extensión a otros grupos podría transformar de manera estructural el sistema de financiamiento municipal.

(Fuente: mercadosinmobiliarios.cl)