A lo largo de esta pandemia, ha crecido significativamente las demandas y reclamos en contra de inmobiliarias y empresas constructoras. El sitio web www.reclamos.cl ha desglosado los reclamos contra estas empresas, de los cuales, las principales quejas han sido problemas con post venta, deficiencias en los inmuebles, desperfectos de interiores, no devolución de reserva, entre otros. Ahora, me quiero detener en uno de los grandes reclamos, que es el atraso en las entregas de las propiedades, causal de gran importancia, para todo quien quiere cumplir el sueño de la casa propia, que con mucho esfuerzo sagradamente cumple con las cuotas de pago pactadas y que por causas ajenas a ellos se ven privados de este tan anhelado deseo.
Ahora la pregunta que uno se tiene que hacer es ¿Por qué se están atrasando las inmobiliarias y empresas constructoras en las entregas?, básicamente por la pandemia, señalan que, por los protocolos de salud y las restricciones impartidas por la autoridad sanitarias, han reducido los trabajos de construcción, aumentando los costos y dificultando las entregas. A todo esto, se suma, el hecho de haber una escasez a nivel nacional de la madera, perjudicando al rubro inmobiliario de casa pre-fabricadas, rubro que por lo demás ha tenido un gran auge en los últimos años.
¿Esta pandemia, a nivel legal, exime de responsabilidad a las empresas inmobiliarias?
En un primer término si, pues, jurídicamente hablando, esta pandemia al generar cuarentenas obligatorias, se enmarcaría en lo que se llama “caso fortuito o fuerza mayor”, es decir un imprevisto insuperable ajeno a la voluntad de las partes. Las inmobiliarias al verse superadas por este acto de autoridad, como es, una orden de cuarentena o restricción de desplazamiento, impiden en poder hacer obras o entregar definitivamente la propiedad en cuestión.
Pese a todo, el comprador sigue obligado a pagar las cuotas pactadas, sobretodo, si este pago se hizo por medio de un mutuo hipotecario (principal forma de financiamiento para comprar una propiedad), pues, no existe relación entre el banco y la inmobiliaria, ambos son contratos independientes, y la obligación de pago por parte del comprador y deudor del banco, no está supeditado a la entrega del inmueble. Es decir, por un lado, la inmobiliaria no está obligada a entregar la propiedad en las fechas establecidas, pero por otro, el comprador si debe pagar mes a mes las cuotas señaladas en el contrato.
Ante esto ¿Qué puede hacer el comprador?
Básicamente, podría ejercer acciones judiciales en contra de la inmobiliaria. Recomiendo revisar en sus contratos de promesa de compraventa la “cláusula penal”, esto es, el acuerdo en que, ante cualquier incumplimiento de una de las partes de las obligaciones generadas en el contrato (inmobiliaria entregar la propiedad en las fechas pactadas y el comprador pagar las cuotas pactadas) se pagará una indemnización por este incumplimiento. Recomiendo revisar tanto esta cláusula, como los requisitos para poder hacerla valer.
También puede ejercer acciones civiles sobre incumplimiento de contrato, señalar por intermedio de la justicia que la empresa inmobiliaria no cumplió con las obligaciones señaladas en el contrato mientras que uno si las cumplió.
¿Tendré éxito a nivel judicial sabiendo que la inmobiliaria alegará caso fortuito o fuerza mayor?
Es incierto, pues, si bien, el caso fortuito o fuerza se puede alegar, es algo interpretable, que quedará a criterio de los tribunales de justicia el ver si procede o no, pues, una pandemia como tal, no está regulado en nuestra legislación como causal eximente de responsabilidad. El Artículo 45 del Código Civil define el caso fortuito como “el imprevisto que no es posible de resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.” En la cual, esta pandemia se encuadraría dentro de los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público (orden de cuarentena, restricciones vehiculares, estado de catástrofe señalados por el ejecutivo, por poner algunos ejemplos) pero que el mismo Código señala casos en donde no procede aplicar este caso fortuito. Así señala el artículo 1547 en que “si el deudor está en mora de cumplir su obligación (es decir, si se ha retardado en el cumplimiento), el caso fortuito no lo exime de responsabilidad; o que el caso fortuito haya sobrevenido por culpa del deudor. Todas estas circunstancias pueden hacer que la pandemia no sea excusa para cumplir con la obligación pactada. Se recomienda asesorar con un abogado, analizar el caso concreto y ver si es recomendable ejercer acciones judiciales contra la inmobiliaria.
En síntesis, no podemos desconocer que esta pandemia ha afectado diversos sectores económicos de nuestro país, y el rubro inmobiliario no es una excepción, pero no en todos los casos es causal para eximir de obligaciones contractuales. Usted tiene derechos, puede hacerlos valer, más aún cuando se trata sobre el bien más preciado que tiene el ser humano como es la casa propia.
Rodrigo Callejas Velásquez.
Abogado.
Asesoría legal minera e inmobiliaria.
Teléfono: +56 9 9473 4500
Correo: rcallejas9@gmail.com
