Me gustaría comentarles uno de los principales errores que veo a diario cometer por inversionistas... tengo como objetivo poder ayudar con un grano de arena, con mi conocimiento inmobiliario que he ido adquiriendo gracias a mi trabajo en Capitalizarme.com, empresa que encuentro extraordinaria y donde he compartido al menos con 2.000 personas que invirtieron.
Un error de lo más común
No preocuparse por el arriendo es un error tan común, que casi el 89% de las personas que intentan invertir lo cometen. Imaginemos que estamos interesados en invertir en un departamento porque deseamos ponerlo en arriendo y obtener beneficios ?.
Lo primero que haremos, con toda seguridad, será buscar ofertas en los diferentes portales en línea, sitios web de inmobiliarias e incluso, quizás visitemos pilotos de proyectos cercanos a nuestra casa o a los sectores que nos llamaron la atención, como también que nos recomienden nuestros conocidos.
Luego de varias semanas de ver opciones, finalmente nos enamoramos de un departamento. Así, veremos si podemos pagar el pie y, si nos gusta, lo reservamos. Hasta aquí todo bien, pero se nos olvida algo fundamental: queremos arrendarlo, no vivir en él ?.
Hasta este momento, en nuestro ejemplo, solo nos hemos ocupado del precio y de la calidad del inmueble, pero no nos hemos preocupado de los más importante: Su demanda de arriendo
A qué nos referimos con arriendo
En primer lugar, debemos aclarar que no cualquier departamento es apto para inversión. Hay departamentos de excelente calidad a un buen precio, pero no todos son alternativas viables de arriendo.
Así, cuando adquirimos un inmueble para este fin, debemos asegurarnos de que sea apto para arrendarse y no pensar como si nosotros vivamos en él. Esto, por supuesto, te parecerá de lo más lógico, pero no me creerás todos los casos que conozco que lo dan por sentado y, en consecuencia, su inversión termina fracasando o no siendo tan exitosa como se imaginaron.
Ahora bien, para que un departamento de inversión pueda pagarse solo, en caso de buscar eso, el costo del arriendo debe ser mayor a los costos que genera el mismo.
Además, debemos preocuparnos que el departamento se va a arrendar (buena demanda de arriendo) y cómo se va a arrendar (precios, tipo de arrendatario). Como podrás ver, cuando nos referimos al arriendo, no nos estamos refiriendo solo a buscar un buen arrendatario, es algo mucho más delicado que eso.
"El peor error que puedes cometer es no preocuparte del precio de arriendo ni de la demanda de arriendo"
Esto resulta fundamentalmente importante, toda vez que lo que se cobra de arriendo, será tu ingreso; por tanto, necesitas cierta garantía de que podrás obtener esa cantidad con la mayor certeza, antes de decidirte a comprar la vivienda.
De ser posible, realiza una investigación exhaustiva. Asegúrate que el área donde se ubica tu inmueble será lo suficientemente atractiva para contar con una buena tasa de posibles arrendatarios. Averigua también, cuáles son los costos promedio de los arriendos en el edificio o sector donde piensas hacer tu inversión.
No lo olvides: el arriendo debe ser igual o mayor al dividendo y costos propios de la propiedad, pero además, el departamento deberá de tener una alta demanda de arriendo estimada.
Por último, deberás resolver con mucha anticipación quién administrará la propiedad en la que estas invirtiendo y que piensas arrendar. Porque no basta que se pague solo, hay que tener la capacidad de administrarla.
Ser propietario requiere de una amplia gama de habilidades, que pueden ir desde la comprensión de la ley básica de arrendatarios hasta poder reparar una llave de agua con fugas.
Por lo mismo, los expertos en administración y mantenimiento recomiendan tener un colchón financiero suficiente, así estarás protegido en caso de eventualidades o de que no logres arrendar la propiedad.
Estudio previo
En primer lugar, hacemos un estudio previo de la ubicación del inmueble: estudiamos a fondo cada sector, así como su demanda de arriendo, la competitividad de los precios y su vacancia estimada.
Ubicar los mejores sitios para comprar propiedades para arriendo, tomando en cuenta aspectos tan importantes como el crecimiento del empleo en la zona, el crecimiento de la población y la conectividad.
Así mismo, evaluamos la calidad de:
- Barrio
- Servicios
- Colegios/Universidades
- Mercado de trabajo
- Desarrollo futuro
- Costo de arriendo promedio
Cuidamos a los arrendatarios
Uno de los aspectos más complicados de la inversión de edificios para renta es elegir a los arrendatarios adecuados.Tus próximos arrendatarios determinan el éxito de la inversión.
Por lo mismo, es necesario garantizar que tengan la solvencia necesaria para pagar el arriendo, de modo que no haya necesidad de disputas posteriores sobre los pagos atrasados. De igual forma, debemos asegurarnos de que sean lo suficientemente responsables para mantener el inmueble en buen estado.
Conscientes de lo difícil que puede llegar a ser esto, contratar una empresa especialista en esto no es algo loco, en Capitalizarme.com nos dimo cuenta de eso y se creó "Capitalizarme Rent", la cual no solo ayuda a nuestros clientes a encontrar arrendatarios que paguen bien, sino que además se encarga de gestionar la cobranza y revisar que las cuentas estén al día.
Pero parte de las cosas que hay que entender, es que la elección implica trabajo que si uno quiere hacerlo por cuenta propia, debe considerar hacerlo bien para tener mayor probabilidad de éxito.
Muchos propietarios pierden a sus arrendatarios por una mala administración del edificio, lo que termina ocasionando un efecto dominó, donde baja la calidad de la propiedad y los propietarios terminan bajando los costos para poder arrendarla. Así que este ítem es parte de las cosas a considerar.
¿Qué hace que una propiedad sea apta para el arrendar?
No existe una fórmula universal que nos permita definir con certeza cuándo una propiedad resulta buena para arriendo.
No obstante, en la experiencia que he ganado en Capitalizarme.com hemos aprendido a minimizar los riesgos.
¿Cómo lo hacemos?
Gracias al trabajo de muchas personas y alianzas estratégicas con diversas inmobiliarias e instituciones financieras. Temas claves para eso son:
- Ubicación.
- Calidad.
- Precio y negociación.
- Crecimiento del sector histórico.
- Inmobiliaria y Constructora.
Entre otras... espero que este artículo haya logrado abrir un poco la cabeza a este maravilloso mundo de la inversión inmobiliaria pero con un conocimiento más sobre los desafíos que hay que sortear para hacerlo de mejor manera ?
Si quieres aprender más del mundo inmobiliario, te invito a seguirme en el siguiente link https://linktr.ee/ackermann87, como también a www.capitalizarme.com.
Francisco Ackermann Marín
Co-Founder Capitalizarme.com
Fundador PodCast "Aprende de Inversión Inmobiliaria"
Youtuber Inmobiliario ¡Apoyando a 1M de personas para aprender a invertir!
