Construir una comunidad mundial de Brokers y Corredores de Propiedades es uno de los principales objetivos de GlobalBrokers, junto a la formalización de la industria inmobiliaria. Para ello, la capacitación constante de sus miembros será una clave fundamental. El conocimiento para dar una respuesta profesional y eficiente a nuestros clientes, nos permitirá atraer a más clientes.
Por ello, este jueves 15 de abril de 2021, a las 19:00 horas, Salvador Makluf – El Abogado Inmobiliario, dará una Master Class gratuita para todos los miembros de GlobalBrokers, a través de la plataforma Zoom, donde tratará sobre el Corretaje de Propiedades en tiempos de COVID 19. 
¿Cómo ha mutado la intermediación en Pandemia? ¿Cómo utilizar las nuevas tecnologías? ¿ Cuáles son los Perfiles de los clientes, arrendatarios y compradores actuales? ¿Cómo influirá la migración? Estas preguntas y mucha más serán respuestas en esta clase maestra.
Para acceder a ella, solo debes estar inscrito en www.globalbrokers.cl 
¡Te esperamos! 
 

En las entrevistas de trabajo, los empleadores y los psicólogos ocupacionales, realizan ejercicios en donde la forma en que tenemos que escribir determinados pasajes, pueden determinar las características del postulante. 

 

Se entiende que la escritura, es una forma de enunciar el interior, el alma y el espíritu de los seres humanos. “Todos nosotros diferimos en nuestra capacidad para expresar nuestros pensamientos y sentimientos. La constitución física, el temperamento o toda estructura endocrina, como así mismo, por supuesto, nuestra educación, determinan nuestras modalidades de expresión. […] Algunas formas de escribir resultan muchas más significativas que otras. Pero por extraño que parezca, y como puede observarse en las reacciones de su vida cotidiana, la riqueza o pobreza expresiva de un individuo no está siempre de acuerdo con su patrón real de conducta”. Por ello, la forma de expresión escrita es un solo un elemento a considerar para efectos de evaluar la conducta de las personas; “no podemos juzgar una característica aislada y aplicarla de forma general a una personalidad considerada globalmente”. […] No cabe resolver sobre una base tan simple las contradicciones internas del organismo humano y la polaridad de una unidad tan sumamente compleja como la mente-cuerpo”. 

 

A través del estudio de determinadas técnicas y ciencias, “Las expresiones del rostro y los gestos pueden controlarse y entrenarse fácilmente, [sobre todo si tiene conocimientos de PNL y sicología], pero la forma de escribir revela irremisiblemente todas las combinaciones y contradicciones de nuestras actividades mentales”. 

 

Quién sabe si en el futuro esta forma de interpretar el interior de los seres humanos, se aplicará, tal como se hace hoy en el mundo laboral, para la selección de arrendatarios. Aquí también sólo deseo dejarles la inquietud que los transforme en promotores y creadores de su propia forma de seleccionar a sus arrendatarios. 

 

Este apartado de mi nuevo libro ¿Cómo elegir a tu arrendatario perfecto?, sin duda podremos aplicarlo en nuestra premisa como inversionistas.

 

Salvador Makluf Freig

El Abogado Inmobiliario

Cofundador GlobalBrokers

 

A lo largo de esta pandemia, ha crecido significativamente las demandas y reclamos en contra de inmobiliarias y empresas constructoras. El sitio web www.reclamos.cl  ha desglosado los reclamos contra estas empresas, de los cuales, las principales quejas han sido problemas con post venta, deficiencias en los inmuebles,  desperfectos de interiores,  no devolución de reserva, entre otros. Ahora, me quiero detener en uno de los grandes reclamos, que es el atraso en las entregas de las propiedades, causal de gran importancia, para todo quien quiere cumplir el sueño de la casa propia, que con mucho esfuerzo sagradamente cumple con las cuotas de pago pactadas y que por causas ajenas a ellos se ven privados de este tan anhelado deseo.

Ahora la pregunta que uno se tiene que hacer es ¿Por qué se están atrasando las inmobiliarias y empresas constructoras en las entregas?, básicamente por la pandemia, señalan que, por los protocolos de salud y las restricciones impartidas por la autoridad sanitarias, han reducido los trabajos de construcción, aumentando los costos y dificultando las entregas. A todo esto, se suma, el hecho de haber una escasez a nivel nacional de la madera, perjudicando al rubro inmobiliario de casa pre-fabricadas, rubro que por lo demás ha tenido un gran auge en los últimos años.

¿Esta pandemia, a nivel legal, exime de responsabilidad a las empresas inmobiliarias? 

En un primer término si, pues, jurídicamente hablando, esta pandemia al generar cuarentenas obligatorias, se enmarcaría en lo que se llama “caso fortuito o fuerza mayor”, es decir un imprevisto insuperable ajeno a la voluntad de las partes. Las inmobiliarias al verse superadas por este acto de autoridad, como es, una orden de cuarentena o restricción de desplazamiento, impiden en poder hacer obras o entregar definitivamente la propiedad en cuestión.

Pese a todo, el comprador sigue obligado a pagar las cuotas pactadas, sobretodo, si este pago se hizo por medio de un mutuo hipotecario (principal forma de financiamiento para comprar una propiedad), pues, no existe relación entre el banco y la inmobiliaria, ambos son contratos independientes, y la obligación de pago por parte del comprador y deudor del banco, no está supeditado a la entrega del inmueble. Es decir, por un lado, la inmobiliaria no está obligada a entregar la propiedad en las fechas establecidas, pero por otro, el comprador si debe pagar mes a mes las cuotas señaladas en el contrato.

Ante esto ¿Qué puede hacer el comprador? 

Básicamente, podría ejercer acciones judiciales en contra de la inmobiliaria. Recomiendo revisar en sus contratos de promesa de compraventa la “cláusula penal”, esto es, el acuerdo en que, ante cualquier incumplimiento de una de las partes de las obligaciones generadas en el contrato (inmobiliaria entregar la propiedad en las fechas pactadas y el comprador pagar las cuotas pactadas) se pagará una indemnización por este incumplimiento. Recomiendo revisar tanto esta cláusula, como los requisitos para poder hacerla valer.

También puede ejercer acciones civiles sobre incumplimiento de contrato, señalar por intermedio de la justicia que la empresa inmobiliaria no cumplió con las obligaciones señaladas en el contrato mientras que uno si las cumplió. 

¿Tendré éxito a nivel judicial sabiendo que la inmobiliaria alegará caso fortuito o fuerza mayor?

 Es incierto, pues, si bien, el caso fortuito o fuerza se puede alegar, es algo interpretable, que quedará a criterio de los tribunales de justicia el ver si procede o no, pues, una pandemia como tal, no está regulado en nuestra legislación como causal eximente de responsabilidad. El Artículo 45 del Código Civil define el caso fortuito como “el imprevisto que no es posible de resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.” En la cual, esta pandemia se encuadraría dentro de los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público (orden de cuarentena, restricciones vehiculares, estado de catástrofe señalados por el ejecutivo, por poner algunos ejemplos) pero que el mismo Código señala casos en donde no procede aplicar este caso fortuito. Así señala el artículo 1547 en que “si el deudor está en mora de cumplir su obligación (es decir, si se ha retardado en el cumplimiento), el caso fortuito no lo exime de responsabilidad; o que el caso fortuito haya sobrevenido por culpa del deudor. Todas estas circunstancias pueden hacer que la pandemia no sea excusa para cumplir con la obligación pactada. Se recomienda asesorar con un abogado, analizar el caso concreto y ver si es recomendable ejercer acciones judiciales contra la inmobiliaria.

En síntesis, no podemos desconocer que esta pandemia ha afectado diversos sectores económicos de nuestro país, y el rubro inmobiliario no es una excepción, pero no en todos los casos es causal para eximir de obligaciones contractuales. Usted tiene derechos, puede hacerlos valer, más aún cuando se trata sobre el bien más preciado que tiene el ser humano como es la casa propia.

 

Rodrigo Callejas Velásquez.

Abogado.

Asesoría legal minera e inmobiliaria.

Teléfono: +56 9 9473 4500

Correo: rcallejas9@gmail.com

Cuando decidimos crear GlobalBrokers junto a Ricardo Ziede y Álvaro Portugal, nos preguntamos la forma en qué podríamos ser un aporte para el mercado de los brokers y corredores de propiedades, en el afán de agilizar los negocios inmobiliarios, reducir los tiempos y automatizar los procesos.

Si logras una venta en un menor tiempo, mediante un proceso autónomo, habrás fidelizado a esos clientes; y el que vendió, tendrá una nueva necesidad que tú deberás resolverle. En una sola venta pueden estar incluidos dos o tres negocios.

Por ello, esta plataforma de negocios para hacer negocios inmobiliarios, nos permite que, aun cuando no tengas ninguna propiedad en tu cartera, puedas vender y arrendar bienes raíces. Es una maravilla. Podrás postear tus requerimientos en la sección indicada para ello, o también, escribir en nuestra Red Social, sobre la necesidad inmobiliaria de un cliente, y buscar dentro de la plataforma los inmuebles que cumplan con las características necesarias. En caso de no existir, nuestro software guardará esa selección y te avisará cuando se ingrese una propiedad como la que buscas.

Es más importante tener un cliente con capacidad de crédito aprobada o preaprobada que un inmueble. Si tienes una persona con dinero en la mano, a través de GlobalBrokers, podrás hacer canje inmobiliario con otros colegas y cerrar un negocio, así de fácil.

¡Bienvenidos a la revolución Inmobiliaria!

Salvador Makluf Freig
El Abogado Inmobiliario
Cofundador GlobalBrokers.cl

Me gustaría comentarles uno de los principales errores que veo a diario cometer por inversionistas... tengo como objetivo poder ayudar con un grano de arena, con mi conocimiento inmobiliario que he ido adquiriendo gracias a mi trabajo en Capitalizarme.com, empresa que encuentro extraordinaria y donde he compartido al menos con 2.000 personas que invirtieron. 

Un error de lo más común

No preocuparse por el arriendo es un error tan común, que casi el 89% de las personas que intentan invertir lo cometen. Imaginemos que estamos interesados en invertir en un departamento porque deseamos ponerlo en arriendo y obtener beneficios ?.

Lo primero que haremos, con toda seguridad, será buscar ofertas en los diferentes portales en línea, sitios web de inmobiliarias e incluso, quizás visitemos pilotos de proyectos cercanos a nuestra casa o a los sectores que nos llamaron la atención, como también que nos recomienden nuestros conocidos.

Luego de varias semanas de ver opciones, finalmente nos enamoramos de un departamento. Así, veremos si podemos pagar el pie y, si nos gusta, lo reservamos. Hasta aquí todo bien, pero se nos olvida algo fundamental: queremos arrendarlo, no vivir en él ?.

Hasta este momento, en nuestro ejemplo, solo nos hemos ocupado del precio y de la calidad del inmueble, pero no nos hemos preocupado de los más importante: Su demanda de arriendo

A qué nos referimos con arriendo

En primer lugar, debemos aclarar que no cualquier departamento es apto para inversión. Hay departamentos de excelente calidad a un buen precio, pero no todos son alternativas viables de arriendo.

Así, cuando adquirimos un inmueble para este fin, debemos asegurarnos de que sea apto para arrendarse y no pensar como si nosotros vivamos en él. Esto, por supuesto, te parecerá de lo más lógico, pero no me creerás todos los casos que conozco que lo dan por sentado y, en consecuencia, su inversión termina fracasando o no siendo tan exitosa como se imaginaron.

Ahora bien, para que un departamento de inversión pueda pagarse solo, en caso de buscar eso, el costo del arriendo debe ser mayor a los costos que genera el mismo.

Además, debemos preocuparnos que el departamento se va a arrendar (buena demanda de arriendo) y cómo se va a arrendar (precios, tipo de arrendatario). Como podrás ver, cuando nos referimos al arriendo, no nos estamos refiriendo solo a buscar un buen arrendatario, es algo mucho más delicado que eso.

"El peor error que puedes cometer es no preocuparte del precio de arriendo ni de la demanda de arriendo"

Esto resulta fundamentalmente importante, toda vez que lo que se cobra de arriendo, será tu ingreso; por tanto, necesitas cierta garantía de que podrás obtener esa cantidad con la mayor certeza, antes de decidirte a comprar la vivienda.

De ser posible, realiza una investigación exhaustiva. Asegúrate que el área donde se ubica tu inmueble será lo suficientemente atractiva para contar con una buena tasa de posibles arrendatarios. Averigua también, cuáles son los costos promedio de los arriendos en el edificio o sector donde piensas hacer tu inversión.

No lo olvides: el arriendo debe ser igual o mayor al dividendo y costos propios de la propiedad, pero además, el departamento deberá de tener una alta demanda de arriendo estimada.

Por último, deberás resolver con mucha anticipación quién administrará la propiedad en la que estas invirtiendo y que piensas arrendar. Porque no basta que se pague solo, hay que tener la capacidad de administrarla.

Ser propietario requiere de una amplia gama de habilidades, que pueden ir desde la comprensión de la ley básica de arrendatarios hasta poder reparar una llave de agua con fugas.

Por lo mismo, los expertos en administración y mantenimiento recomiendan tener un colchón financiero suficiente, así estarás protegido en caso de eventualidades o de que no logres arrendar la propiedad. 

Estudio previo

En primer lugar, hacemos un estudio previo de la ubicación del inmueble: estudiamos a fondo cada sector, así como su demanda de arriendo, la competitividad de los precios y su vacancia estimada.

Ubicar los mejores sitios para comprar propiedades para arriendo, tomando en cuenta aspectos tan importantes como el crecimiento del empleo en la zona, el crecimiento de la población y la conectividad.

Así mismo, evaluamos la calidad de:

• Barrio
• Servicios
• Colegios/Universidades
• Mercado de trabajo
• Desarrollo futuro
• Costo de arriendo promedio

 

Cuidamos a los arrendatarios 

Uno de los aspectos más complicados de la inversión de edificios para renta es elegir a los arrendatarios adecuados.Tus próximos arrendatarios determinan el éxito de la inversión.

Por lo mismo, es necesario garantizar que tengan la solvencia necesaria para pagar el arriendo, de modo que no haya necesidad de disputas posteriores sobre los pagos atrasados. De igual forma, debemos asegurarnos de que sean lo suficientemente responsables para mantener el inmueble en buen estado.

Conscientes de lo difícil que puede llegar a ser esto, contratar una empresa especialista en esto no es algo loco, en Capitalizarme.com nos dimo cuenta de eso y se creó "Capitalizarme Rent", la cual no solo ayuda a nuestros clientes a encontrar arrendatarios que paguen bien, sino que además se encarga de gestionar la cobranza y revisar que las cuentas estén al día.

Pero parte de las cosas que hay que entender, es que la elección implica trabajo que si uno quiere hacerlo por cuenta propia, debe considerar hacerlo bien para tener mayor probabilidad de éxito.

Muchos propietarios pierden a sus arrendatarios por una mala administración del edificio, lo que termina ocasionando un efecto dominó, donde baja la calidad de la propiedad y los propietarios terminan bajando los costos para poder arrendarla. Así que este ítem es parte de las cosas a considerar.

¿Qué hace que una propiedad sea apta para el arrendar?

No existe una fórmula universal que nos permita definir con certeza cuándo una propiedad resulta buena para arriendo.

No obstante, en la experiencia que he ganado en Capitalizarme.com hemos aprendido a minimizar los riesgos.

¿Cómo lo hacemos?

Gracias al trabajo de muchas personas y alianzas estratégicas con diversas inmobiliarias e instituciones financieras. Temas claves para eso son:

• Ubicación.
• Calidad.
• Precio y negociación.
• Crecimiento del sector histórico.
• Inmobiliaria y Constructora.

Entre otras... espero que este artículo haya logrado abrir un poco la cabeza a este maravilloso mundo de la inversión inmobiliaria pero con un conocimiento más sobre los desafíos que hay que sortear para hacerlo de mejor manera ?

Si quieres aprender más del mundo inmobiliario, te invito a seguirme en el siguiente link https://linktr.ee/ackermann87, como también a www.capitalizarme.com.

 

 

 

 

 

Francisco Ackermann Marín

Co-Founder Capitalizarme.com

Fundador PodCast "Aprende de Inversión Inmobiliaria"

Youtuber Inmobiliario  ¡Apoyando a 1M de personas para aprender a invertir!

 

El motivo principal de GlobalBrokers es que los corredores de propiedades y brokers puedan realizar muchos negocios inmobiliarios. Por ello, creamos un portal de negocios para hacer negocios y la primera red social mundial inmobiliaria.  

De esta forma el canje inmobiliario, que corresponde a un pacto, a un acuerdo de voluntades, a una convención generadora de derechos y obligaciones para las partes, a un contrato, en definitiva, es una herramienta fundamental a efectos de poder agilizar y afianzar el cierre de negocios, con corredores de cualquier ciudad de Chile y el mundo. 

Ahora te quiero contar las 4 Razones para hacer Canje Inmobiliario.

 

1. Apertura de fronteras

 

La era digital nos ha permitido contactarnos en tiempo real, con cualquier persona, en cualquier parte del mundo. Las redes sociales han permito reencontrar a familiares amigos y a personas a las cuales le habíamos perdido el rastro hace años. Ahora: ¿podemos utilizar esta herramienta para hacer negocios inmobiliarios? ¡Por supuesto! Y, a través del canje en GlobalBrokers, podrás vender un departamento en Puerto Varas, publicar un requerimiento para comprar un edificio en Miami, o bien, un chalet en Madrid, a tan solo un clic de distancia. 

El canje y la red te permiten vislumbrar y cerrar negocios en cualquier parte del mundo. Y para que tengas claridad sobre la calidad del servicio y profesionalismo del corredor con el cual trabajarás, implementaremos un ranking de corredores y galardones en base a su trabajo. Esto recién comienza. 

 

2. Agilidad en los negocios.

 

El corredor se debe a sus clientes; es un seguro a su patrimonio y un asesor en todo el sentido de la palabra. Por ello, la agilidad en el cierre de los negocios inmobiliarios es fundamental para crear un puente de confianza, credibilidad y profesionalismo con nuestros clientes. 

Tener un inmueble en el pool de propiedades de la compañía durante 6 meses o un 1 año no es un argumento de marketing potente. Muy por el contrario, el cierre constante de negocios, a través de medios propios o del canje, sí que corresponde a un gran llamado para que otros clientes confíen en nosotros. 

 

3. Exposición mundial

 

Es momento de abrir la mente y pensar en grande. A través de GlobalBrokers la propiedad que publiques para canje, podrá ser vista por corredores de todo el planeta, y podrás cerrar negocios con clientes de otros países. 

Por ejemplo, desde Argentina los inversionistas hace décadas han comenzado a comprar departamentos en las zonas costeras de Viña del Mar, La Serena, y en el último tiempo en Iquique, ya sea como segunda vivienda, o para arriendo estival. También muchos norteamericanos y europeos han comenzado a comprar predios agrícolas en el sur de Chile. Si no tienes tu página web en inglés, no te preocupes, ya que a través de GlobalBrokers podrás avanzar en esos negocios, ya que este nexo ahora es posible y te invito a buscar esos clientes e inversionistas para tus propiedades en venta. 

 

4. Una relación Win Win

Conservando con algunos corredores que no tienen entre sus prácticas el canje inmobiliario, me señalan que no lo realizan en parte, para no dividir los justos honorarios percibidos por las ventas y arriendos, como también, por el poco conocimiento que tienen de los colegas. 

Sobre los honorarios, el corretaje de propiedades debe ser una asesoría profesional de entrada y salida. Un trabajo rápido, eficiente que logre el objetivo sin dilación. Esa propiedad que se vende en dos meses, en vez de seis meses, desde su captación, permitirá que ese mismo cliente te recomiende a otros propietarios y puedas generar más negocios. 

Perder para ganar, sin duda es ganar. 

Esta actividad sin duda es rentable, bajo parámetros de un trabajo profesional y probo; por ello, esta red social y plataforma, te permitirá ir conociendo a quienes también hacen lo mismo que tú y, crearemos una gran comunidad, respetuosa y profesional. Eso me tiene muy contento y agradecido.

¡Vamos por esos canjes profesionales a través de GlobalBrokers!

 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario

 

 Sin duda el año 2020, fue un desafío global, que nos llamo a reinventarnos, a superar grandes dificultades en nuestros trabajos, relaciones sociales, sobrevivir a la Pandemia, cuidarnos y cuidar a los nuestros. 

La principal victoria al 31 de diciembre del año viejo fue estar con vida y salud, eso es indudable. Hemos sobrevivido y debemos seguir con la guardia muy alta, equilibrando la vida con la economía. 

 En el plano laboral, el corretaje de propiedades no estuvo exento de dificultades; vimos como entre los meses de marzo a septiembre de 2020, que la actividad se contrajo, se paralizaron más de 800 proyectos inmobiliarios en el país, y hubo que adaptarse sin duda. Ya sabes como dijo el gran Aristóteles, el hombre es un animal de costumbre.   

A partir de la mitad de septiembre, con el primer retiro del 10% de las jubilaciones, se vio un veranito de San Juan; las primeras cuarentenas dieron paso a la posibilidad de mudarse, cambiarse de ciudad, buscar un espacio mayor o mejor equipado para teletrabajar y realizar nuestras actividades diarias. 

Los edificios de oficinas tal vez fueron los inmuebles e inversiones más afectados, ya que el teletrabajo, la baja en la producción y ventas, trajo consigo el aumento del desempleo, y las necesidades que los emprendedores y trabajadores debieran desempeñarse desde fuera de sus empresas y oficinas. La vacancia mayor sin duda está hoy, en esta clase de bienes raíces. 

Dependiendo del avance o contención de la Pandemia, creo que el teletrabajo será parcial; es decir, si tenemos una jornada laboral semanal de 40 horas, se dividirán algunas a través de teletrabajo, y otras presenciales. Espero que una pantalla de computador no sea siempre nuestro interlocutor válido. Estaremos atentos a como el mercado irá reaccionando a este nuevo orden. 

Desde mediados de septiembre, cuando la movilidad fue permitida, muchas familias se comenzaron a trasladar desde las grandes urbes a los campos y costas de Chile, y el mercado inmobiliario volvió a tomar fuerza. El arriendo y venta de predios rústicos, parcelas, campos, fundos, avanzó raudamente. Quien estuvo atento cerró muchos negocios.

El hombre sin duda es un animal de costumbre y también de cambios, de generar nuevas posibilidades para nuestras familias y trabajos, y esta movilidad también traerá aparejado muchas necesidades inmobiliarias que deberemos suplir. Como digo, es mucho más importante tener un cliente con una necesidad, que un inmueble que ofrecer al mercado. Siga al cliente, sea profesional y eficiente con él y cerrará muchas operaciones.  

En esa vorágine, y unido al segundo retiro del 10% desde las Administradoras de Fondos de Pensiones recibimos el 2021, con una sensación de apego, de incertidumbre y vivir el día a día, con una planificación a corto plazo.  

El Corretaje de Propiedades, durante el 2020 y 2021, sufrió y sufrirá grandes cambios en su ejecución. El corredor, es un profesional que colabora en la unión de la oferta con la demanda, asesorando a ambas partes, siendo un seguro al patrimonio. 

Los tours virtuales, las fotografías profesionales, las video llamadas y otros mecanismos de comunicación telemática, han permitido que la intermediación continúe su ejercicio y podamos contribuir a suplir las necesidades inmobiliarias de nuestros clientes, sin que ellos tengan que visitar presencialmente los inmuebles ofrecidos. 

Por ello también pensamos, ejecutamos y creamos GlobalBrokers, ideada como una herramienta digital de vanguardia que nos permita, entre pares, realizar negocios inmobiliarios a un clic de distancia. 

El corredor sin duda no es un abridor de puertas y ventanas, un mostrador de espacios o un fotógrafo, sino que un profesional que debe tener características y capacitación permanente, y estar al día en las tecnologías de la información y de la ejecución de negocios. 

El año 2021 es un año de desafíos. Primero, en continuar sobreviviendo, y, en segundo lugar, en reinventarnos permanentemente. Veo con mucho optimismo en el tema inmobiliario, ya que, según las organizaciones internacionales, Chile será uno de los países mejor preparados para la era post Covid, y la migración programada se mantendrá. Los extranjeros que escogen como residencia nuestra nación, permiten también que la economía vaya avanzando, que crezca, y que se construyan más unidades y viviendas, para ser ocupadas y arrendadas.

Quien se dedique a vender agua, alimento y viviendas, siempre tendrá trabajo. 

Te deseo un gran 2021.   

 

Salvador Makluf Freig

Cofundador de GlobalBrokers

El Abogado Inmobiliario